專利名稱：用于減小房地產(chǎn)銷售中的風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)議的制作方法
技術(shù)領(lǐng)域：
本發(fā)明一般涉及零售和商業(yè)交易，并特別涉及在新房地產(chǎn)完成之前的未完工(off-the-plan)階段發(fā)生的交易。這些交易在本說明書中被 稱作"房地產(chǎn)交易"。
背景技術(shù)：
與新建筑的建造和銷售有關(guān)的房地產(chǎn)交易通常會蒙受各種類型的 風(fēng)險(xiǎn)。術(shù)語"建造風(fēng)險(xiǎn)"涉及與新建筑的建造有關(guān)的難預(yù)知的困難可能會出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。這樣的風(fēng)險(xiǎn)包括例如，開發(fā)商的破產(chǎn)，這將使建 造停止。術(shù)語"銷售風(fēng)險(xiǎn)"涉及例如特別是關(guān)于多公寓建筑群的建造 的開發(fā)商在銷售全部公寓的過程中可能會有困難的風(fēng)險(xiǎn)。例如，這可 能是由于總體經(jīng)濟(jì)的低迷引發(fā)的。術(shù)語"結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)"涉及這樣的事實(shí) 當(dāng)房地產(chǎn)交易達(dá)到"結(jié)算"日期時，建筑群中的公寓的買方可能會拒 絕或無法支付由于該公寓所欠的尚未付清的錢，其中所述的"結(jié)算" 日期是(所擁有的金錢的余額從買方傳遞給開發(fā)商，作為交換)公寓 的所有權(quán)和持有權(quán)典型地從開發(fā)商傳遞給買方的時間點(diǎn)。術(shù)語"買方 金融風(fēng)險(xiǎn)"首先指的是買方未必能接收到他或她購買所期望的房地產(chǎn) 所需的資金。其次，由于未接收到該資金，所以買方會損失他們10% 的押金，并且作為回報(bào)一無所獲。圖1顯示出典型的現(xiàn)有技術(shù)房地產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)流程和處理流程 100，在該實(shí)例中，該現(xiàn)有技術(shù)房地產(chǎn)交易是關(guān)于公寓群中的一套公寓 的銷售。在該處理100中涉及四個參與者，他們是開發(fā)商(參見圖3
中的703)、開發(fā)商銀行(稱為D.bank，參見圖3中的704)、買方(參 見圖3中的701)和買方銀行(稱為P. bank，參見圖3中的702)。房 地產(chǎn)交易屬于被稱為"未完工"的交易類別，這是因?yàn)橘I方正考慮購 買的公寓還沒有被建造。在步驟"l"中，開發(fā)商準(zhǔn)備新的公寓群的計(jì)劃。開發(fā)商還銷售提 議的公寓群以便確定未來的買方。該銷售的成功很大程度上取決于房 地產(chǎn)市場的總體狀態(tài)。與上漲的行情相比，在持平或下跌的行情的情 況下，很可能只有少得多的數(shù)量的未來買方。在隨后的步驟"2"中， 開發(fā)商和買方就正被討論的公寓協(xié)商價格。在隨后的步驟"2'"中，開 發(fā)商向買方提供草擬的用于銷售土地的預(yù)售合同。這份合同被買方和 買方律師通過涉及開發(fā)商和開發(fā)商律師的協(xié)商而加以審閱和修改?，F(xiàn) 有技術(shù)的用于銷售土地的預(yù)售合同一般不符合任何標(biāo)準(zhǔn)，因此在步驟 "2'"和交換發(fā)生時的步驟"5"之間將蒙受相當(dāng)大量的變化。在隨后的步驟"3"中，買方接洽他或她的銀行(稱為P. bank), 該銀行表明在結(jié)算時買方將獲得必要的資金。在隨后的步驟"4"中， 買方701從押金擔(dān)保(depositbond)提供者(未示出)獲得押金擔(dān)保， 這通常是公寓總購買價格的10%。隨后的步驟"5"描繪"交換"處理。 該步驟實(shí)現(xiàn)開發(fā)商和買方之間的合同，由此開發(fā)商同意將正被討論的 公寓以在步驟"2"中所協(xié)定的價格銷售給買方，并且買方同意以所提 到的價格購買公寓。從實(shí)際的觀點(diǎn)看，雙方簽訂在步驟"2'"中協(xié)商的 經(jīng)過審閱和修改的用于銷售土地的預(yù)售合同。在隨后的步驟"6"中， 買方將上述的押金擔(dān)保傳遞給開發(fā)商。希望建造公寓群或任何其它類型的這方面的房地產(chǎn)以便從他或她 的銀行(稱為D.Bank)獲得建造資金的開發(fā)商，通常需要預(yù)售一定數(shù) 量的未完工的公寓。這一點(diǎn)是需要的，以便向開發(fā)商銀行提供充足的 置信度，從而將必要的建造資金借給開發(fā)商。隨后的步驟"7"描繪了 向開發(fā)商銀行提供預(yù)售合同。應(yīng)該注意的是，如果買方違約，那么這 種類型的預(yù)售合同將保證由買方在步驟"6"中提供的至多10%的押金 以及對損失的起訴權(quán)。在隨后的步驟"8"中，開發(fā)商銀行將建造公寓群所必要的建造資 金借給開發(fā)商。在隨后的步驟"9"中，開發(fā)商完成對公寓群的建造。
此后，買方在步驟"10"中申請并從買方銀行702接收核準(zhǔn)的貸款。 該貸款與在步驟"3"中表明為可獲得的貸款相對應(yīng)。盡管經(jīng)過步驟3， 但仍存在買方無法獲得該貸款的風(fēng)險(xiǎn)。如果買方無法獲得貸款，那么 交易將失敗，并對買方和開發(fā)商二者都會造成潛在的資金損失。關(guān)于 步驟"3"和"10"，圖1中所示的步驟序列僅僅表示處理100可以如 何進(jìn)行的一個實(shí)例。許多其它的處理也可被使用。在涉及結(jié)算處理的步驟"11"之前，開發(fā)商可能未能在合同規(guī)定 的時間內(nèi)完成公寓的建造(參見步驟"9")，并且交易可能失敗。在這 種情況下，買方的押金將被返還，然而買方遭受的任何花費(fèi)無法得到 恢復(fù)。在隨后的步驟"11"中，發(fā)生"結(jié)算"處理，其中履行開發(fā)商和 買方之間的最后的合同義務(wù)。結(jié)算處理下的這些合同義務(wù)和相關(guān)的活 動包括如步驟"12"所示，根據(jù)在步驟"2'"中處理的用于銷售土地 的預(yù)售合同，將購買的公寓的所有權(quán)從開發(fā)商傳遞到買方，以及開發(fā) 商從買方接收到由于所述建筑和銷售處理所欠的最后余款。在實(shí)踐中， 貸款資金直接從買方銀行傳遞至開發(fā)商(甚至直接傳遞至開發(fā)商銀 行)。此后，在步驟"13"中，開發(fā)商向開發(fā)商銀行償還在步驟"8" 中由于借貸所接收到的錢加上任何額外費(fèi)用和利息。應(yīng)該注意的是， 買方可能會違反他們的合同義務(wù)而未能參加支付處理。在這種情況下 買方的押金將被沒收，并且/或者開發(fā)商可以就合同的具體履行和/或損 失提起訴訟。很清楚的是，參照圖1描述的實(shí)例僅僅是房地產(chǎn)交易的一個實(shí)例。 因此，例如，處理步驟可能會以與所顯示的順序不同的順序發(fā)生。此 外，買方可能自己具有充足的資金，并且可能不需要接洽買方銀行以 獲得資金或押金，或者甚至進(jìn)行結(jié)算。圖2顯示出借以執(zhí)行圖1中所示的房地產(chǎn)交易的現(xiàn)有技術(shù)處理 500。處理500起始于步驟501，如參照圖l所示，其一般包括開發(fā)商 的市場活動，此后，在步驟502中，買方和開發(fā)商交換在圖1的步驟 "5"中所描繪的用于銷售土地的預(yù)售合同。此后，在步驟503中，開 發(fā)商完成在圖1的步驟"9"中所描繪的工程。隨后的測試步驟504確 定在開發(fā)商所建成的最終公寓和在參照圖1的步驟"11"所描述的步驟502中決定的合同中指定的公寓之間是否存在偏差。如果沒有這種 偏差，那么處理500沿著NO箭頭前進(jìn)至步驟505，在該步驟505中， 買方必須根據(jù)在步驟502中交換的合同履行他或她的義務(wù)。處理500 然后前進(jìn)至結(jié)束步驟506。返回到測試步驟504，如果在所建造的公寓和在合同中描述的公寓 之間存在偏差，那么處理500沿著YES箭頭前進(jìn)至步驟507，該步驟 507確定上述偏差是"較大的"還是"微小的"。根據(jù)可適用的合同法， 如果確定偏差是較大的偏差，那么處理500沿YES箭頭前進(jìn)至步驟 508，在該步驟508中開發(fā)商必須糾正偏差，或者適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償買方。處 理500然后前進(jìn)至步驟505。返回到步驟507，如果偏差是微小的偏差，那么處理500沿著NO 箭頭前進(jìn)至步驟509。步驟509—般描繪這樣的情況買方可以通過指 出上述微小問題之一而拒絕履行他或她的法定義務(wù)來完成結(jié)算處理 (如圖1的步驟"11"描繪的那樣)。在很多實(shí)例中，因?yàn)橘I方己經(jīng)改 變主意，所以買方試圖利用微小的問題來作為不結(jié)算的借口，從而導(dǎo) 致這種情況的發(fā)生。在這種情況下，開發(fā)商可以通過法院強(qiáng)制執(zhí)行結(jié) 算，并解決該微小問題作為法院判決的一部分。然而，從實(shí)際的觀點(diǎn) 來看，開發(fā)商可能希望避免與法院審判程序相關(guān)的費(fèi)用和麻煩。如果 情況不是這樣(也就是如果開發(fā)商愿意將此事交給法院處理)，那么處 理500沿著YES箭頭前進(jìn)至步驟510，在該步驟510中，假如開發(fā)商 在步驟511中糾正了微小的偏差，那么就開始法院審判程序以便強(qiáng)制 買方執(zhí)行他或她的合同義務(wù)。在步驟510和511之后，處理500前進(jìn) 回至步驟505。返回到步驟509，如果開發(fā)商斷定開始法院審判程序在商業(yè)上是不 明智的，就像通常的情況那樣，那么處理500沿著NO箭頭前進(jìn)至步 驟512，在該步驟512中，開發(fā)商必須"哄勸"買方履行他們的合同義 務(wù)。步驟509-512描繪了在處理500中開發(fā)商面臨的比較小的類型的結(jié) 算風(fēng)險(xiǎn)。 一旦步驟512令人滿意地結(jié)束，那么處理500前進(jìn)回至步驟 506。當(dāng)買方不能獲得支付購買的資金時，就會發(fā)生較大類型的結(jié)算風(fēng) 險(xiǎn)。在這種情況下，開發(fā)商獲得在圖1的步驟"6"中所提供的10%的
押金，但是由于追蹤買方(可能是例如離岸(offshore)的購買者)所 涉及的費(fèi)用可能僅僅只能得到這些。買方損失他們的10%的押金，并 且作為回報(bào)將一無所獲。這被稱為買方的"財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)"(還被稱為買方 的"金融風(fēng)險(xiǎn)")。另外，買方還損失已經(jīng)花費(fèi)在購買上的所有其它資 金，諸如法律費(fèi)用。如圖2的歩驟509-512例示的那樣，開發(fā)商所面臨的結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)通常 導(dǎo)致開發(fā)商銀行降低貸款價值比(Loan-to-ValueRatio, LVR),該LVR 由開發(fā)商銀行使用以在圖1的步驟"8"中提供資金。開發(fā)商銀行通常不會將大于公寓群的總估計(jì)值的一定百分比的貸 款借給開發(fā)商。貸款價值比(LVR)反映了這種情況。因此相對于規(guī) 劃需要花費(fèi)Sl0m的建造工程，$8m的貸款表示80%的LVR。對相同工 程而言，$7111的較低的貸款表示70%的(較低的)LVR。低LVR通常 迫使開發(fā)商尋找(更昂貴的)額外資金以便獲得在步驟"8"中所需的 資金總數(shù)。對開發(fā)商而言這顯然是不利的，開發(fā)商然后必須向買方傳 遞更高的價格，從而使得銷售對未來買方而言吸引力更小，或者可替 換地，開發(fā)商采取薄利的方式。在一些情況下，買方通過在整個建造期間的一系列施工分期付款 而不是在完成房地產(chǎn)后的一次付款的方式，來支付新建造的房地產(chǎn)。 這些情況可以既適用于單個單元的住宅也適用于多單元建筑群內(nèi)的公 寓。在完成以前，并且因此在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以前，在這些情況下的任何錢 的支付都會給買方和建造商/開發(fā)商及其各自的銀行帶來給各種各樣的 風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商具有"資金風(fēng)險(xiǎn)"，借此當(dāng)期滿時買方可能不能滿足施工分 期付款，導(dǎo)致建造資金的短缺。買方具有"金融風(fēng)險(xiǎn)"，因?yàn)槭┕し制诟犊羁赡懿荒鼙煌耆珣?yīng)用于 房地產(chǎn)的建造，從而導(dǎo)致買方資產(chǎn)的價值顯著少于他們已經(jīng)支付的量。買方還承擔(dān)"建造風(fēng)險(xiǎn)"，因?yàn)殚_發(fā)商/建造商可能不能完成房地產(chǎn)， 盡管買方已經(jīng)支付大量的錢給開發(fā)商/建造商。這將給買方留下一份未 完成的房地產(chǎn)，要完成該房地產(chǎn)所需的花費(fèi)將比最初訂立合同時的花 費(fèi)多得多。 買方銀行具有來源于買方風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。還存在這樣的可能性借 貸給買方以滿足施工分期付款的資金被買方或者開發(fā)商/建造商挪用于 其他目的。發(fā)明內(nèi)容本發(fā)明的目的在于基本上克服或者至少改善現(xiàn)有協(xié)議的一個或多 個缺點(diǎn)。本發(fā)明公開的是協(xié)議，其通常被稱為"mbill協(xié)議"，或者也可被稱 為在"mbill系統(tǒng)"下運(yùn)行的協(xié)議。這些協(xié)議通過從銀行或者其它金融 機(jī)構(gòu)或資金提供者獲得擔(dān)保(稱為"mbill系統(tǒng)擔(dān)保"或者僅稱為"擔(dān) 保")來設(shè)法解決上述問題。在一個實(shí)例中，銀行是買方銀行。在另一 個實(shí)例中，其它的金融機(jī)構(gòu)是諸如保險(xiǎn)公司之類的實(shí)體。然而，這僅 僅是實(shí)例，并且其可以由一般的"人"發(fā)出，該一般的"人"是包括 獨(dú)立的"自然"人或者諸如公司之類的"法"人的一般化的法律實(shí)體。在一個實(shí)例中，mbm系統(tǒng)擔(dān)保有利于開發(fā)商。在另一個實(shí)例中， mbill系統(tǒng)擔(dān)保有利于銀行或者其它金融機(jī)構(gòu)，從而間接有利于開發(fā)商。 其它的金融機(jī)構(gòu)也可以是諸如保險(xiǎn)公司之類的實(shí)體，并且這也僅僅是 實(shí)例，其可以有利于一般的"人"，該一般的"人"是包括獨(dú)立的"自 然"人或者諸如公司之類的"法"人的一般化的法律實(shí)體。mbm系統(tǒng)擔(dān)保可以被轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商銀行。如果盡管開發(fā)商已經(jīng)根 據(jù)合同完全地履行了對結(jié)算而言關(guān)鍵的義務(wù)但買方卻在結(jié)算時缺席了 他的義務(wù)，那么mbill系統(tǒng)擔(dān)?？梢杂砷_發(fā)商或受讓人合法地強(qiáng)行實(shí)施。 應(yīng)該注意的是， 一些合同問題很小，并且當(dāng)它們必須在適當(dāng)時糾正， 那么它們就不是阻擋結(jié)算的合理理由。作為mbill協(xié)議的一部分，用于銷售土地的預(yù)售合同基本上是標(biāo)準(zhǔn) 化的。該標(biāo)準(zhǔn)化的文件被稱為用于銷售土地的mbill系統(tǒng)預(yù)售合同， mbill合同或者僅稱為合同。首先，實(shí)現(xiàn)上述的標(biāo)準(zhǔn)化，以便并入用于 mbill協(xié)議的特定處理(例如將參照圖6描述的那樣)。其次，標(biāo)準(zhǔn)化使 買方銀行能夠大量地減少在圖6的步驟5中用于審閱和批準(zhǔn)合同的精 力和時間。此外，該標(biāo)準(zhǔn)化使買方和開發(fā)商能夠明顯地減少在圖1的 步驟"2"中所需的審閱以及可能的修改的量。
在一個協(xié)議中，向買方提供所列出的房地產(chǎn)購買價格的折扣，作為在mbill協(xié)議下執(zhí)行購買的鼓勵。此外，在一個實(shí)例中，買方銀行從買方接收費(fèi)用以參與mbill協(xié)議。 通過在所公開的mbill協(xié)議下運(yùn)行，開發(fā)商和開發(fā)商銀行的各自的銷售 風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)被基本上減小甚至消除。在另一個協(xié)議中，如果買方向開發(fā)商/建造商提供mbill系統(tǒng)擔(dān)保 來代替進(jìn)行施工分期付款，那么可能不需要折扣。在該實(shí)例中，由于 在完成房地產(chǎn)和移交產(chǎn)權(quán)后向開發(fā)商/建造商提供單筆支付，所以基本 上消除了買方和買方銀行的施工分期付款從房地產(chǎn)的建造被挪用的風(fēng) 險(xiǎn)。在該實(shí)例中，開發(fā)商能夠使用mbill系統(tǒng)擔(dān)保來獲得銀行資金以為 建造提供資金。mbill協(xié)議確保當(dāng)完成時開發(fā)商將會得到房地產(chǎn)的全額 支付。在優(yōu)選的協(xié)議中，買方接收在結(jié)算時所需的貸款的預(yù)批準(zhǔn)，并且 因此被保證在結(jié)算時可獲得所需的資金。在該協(xié)議中，通過在公開的 mbill協(xié)議下運(yùn)行，買方的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)被基本上減小甚至消除。買方財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)的減小/消除通常會增加買方進(jìn)行未完工的購買的可能性。這間接 地作為開發(fā)商的銷售工具，并且有效地增加了幵發(fā)商行銷努力的效果。mbill系統(tǒng)擔(dān)保是有時限的、有條件的、待用的銀行擔(dān)保，其由買 方銀行發(fā)布。在一個協(xié)議中，使擔(dān)保有利于開發(fā)商，并且如果(i)已經(jīng) 履行了 mbill系統(tǒng)擔(dān)保所定義的全部條件，以及(ii)買方?jīng)]有或者不能按 照需要完成結(jié)算處理，那么開發(fā)商可以強(qiáng)行實(shí)施所述擔(dān)保。在另一個 實(shí)例中，如果mbill系統(tǒng)擔(dān)保被轉(zhuǎn)讓給金融或其它機(jī)構(gòu)(或者為了開發(fā) 商的利益被發(fā)布給金融或其它機(jī)構(gòu))，那么mbill系統(tǒng)擔(dān)?？梢杂稍摍C(jī) 構(gòu)強(qiáng)行實(shí)施。在一個協(xié)議中，mbill系統(tǒng)是指如圖4中描繪的那樣，進(jìn)行通信以 便提供服務(wù)的邏輯實(shí)體701-705 (參見圖3)，它的一個實(shí)例是參照圖6 描述的。優(yōu)選地，如果開發(fā)商未能按照合同的規(guī)定交付房地產(chǎn)，那么mbill 擔(dān)保被返還給買方，買方因此損失了已經(jīng)支付給銀行的費(fèi)用，然而可 通過第三方獲得保險(xiǎn)產(chǎn)品，該第三方將賠償在買方不能得到交付的產(chǎn) 品的情況下的損失。
根據(jù)本發(fā)明的第一方面，提供了一種在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商 向買方銷售未完工房地產(chǎn)的系統(tǒng)，該系統(tǒng)包括合同，根據(jù)該合同，開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將房地產(chǎn)以第一金 額銷售給買方；有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容為買方的資金提供 者依據(jù)房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件，向開 發(fā)商的資金提供者支付與第一金額相關(guān)的第二金額；可電子訪問的寄存器；包括用于存儲程序的存儲器和用于執(zhí)行程序的處理器的機(jī)器，所 述程序包括用于訪問電子可訪問寄存器以確保關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利沒有被其他參 與者接受的代碼；如果所述其他參與者沒有接受關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利，那么該關(guān)于 擔(dān)保的權(quán)利被提供給開發(fā)商的資金提供者；所述程序還包括用于將開發(fā)商的資金提供者對所提供的關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利的接受登 記在寄存器上的代碼；以及支付，如果在房地產(chǎn)完成并且接收到獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文 件后，買方?jīng)]有向開發(fā)商支付第二金額，那么在(i)開發(fā)商的資金提 供者兌現(xiàn)擔(dān)保；以及(ii)房地產(chǎn)己經(jīng)完成并且獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需 的文件被提供給買方的資金提供者的情況下，買方的資金提供者將向 開發(fā)商的資金提供者支付第二金額。根據(jù)本發(fā)明的另一方面，提供了一種在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商 向買方銷售未完工房地產(chǎn)的系統(tǒng)中的電子可訪問寄存器，所述系統(tǒng)包 括(a)合同，根據(jù)該合同，開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將房地產(chǎn)以第 一金額銷售給買方；(b)有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容 為買方的資金提供者依據(jù)房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得房地產(chǎn)的產(chǎn) 權(quán)所需的文件，向開發(fā)商的資金提供者支付與第一金額相關(guān)的第二金 額；以及(c)包括用于存儲程序的存儲器和用于執(zhí)行程序的處理器的 機(jī)器；所述寄存器包括用于根據(jù)所述程序中的編碼指令提供對所存儲數(shù)據(jù)的訪問的裝 置，所述訪問能夠根據(jù)數(shù)據(jù)確認(rèn)關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利沒有被其他參與者接
受；以及用于根據(jù)所述程序中的編碼指令，在所述關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利沒有被 其他參與者接受的情況下，將開發(fā)商的資金提供者對關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利 的接受登記在寄存器上的裝置。根據(jù)本發(fā)明的又一方面，提供了一種在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商 向買方銷售未完工房地產(chǎn)的方法，該方法包括以下步驟實(shí)現(xiàn)合同，根據(jù)該合同，開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將房地產(chǎn)以第一金額銷售給買方；發(fā)布有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容為買方的資金提供者依據(jù)房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件，向開發(fā)商的資金提供者支付與第一金額相關(guān)的第二金額；訪問電子可訪問寄存器以確保關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利沒有被其他參與者 接受；如果所述其他參與者沒有接受關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利，那么將該關(guān) 于擔(dān)保的權(quán)利提供給開發(fā)商的資金提供者，并將開發(fā)商的資金提供者 對所提供的關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利的接受登記在寄存器上；以及如果在房地產(chǎn)完成并且接收到獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件后， 買方?jīng)]有向開發(fā)商支付第二金額，那么在(i)開發(fā)商的資金提供者兌 現(xiàn)擔(dān)保；以及(ii)房地產(chǎn)己經(jīng)完成并且獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件 被提供給買方的資金提供者的情況下，買方的資金提供者向開發(fā)商的 資金提供者支付第二金額。根據(jù)本發(fā)明的又一方面，提供了一種在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商 向買方銷售未完工房地產(chǎn)的方法，該方法包括以下步驟實(shí)現(xiàn)合同，根據(jù)該合同，開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將房地產(chǎn)以第 一金額銷售給買方；發(fā)布有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容為買方的資金 提供者依據(jù)房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件， 向開發(fā)商的資金提供者支付與第一金額相關(guān)的第二金額；將關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利提供給開發(fā)商的資金提供者；以及如果在房地產(chǎn)完成后，買方?jīng)]有向開發(fā)商的資金提供者支付第二 金額，那么在(i)開發(fā)商的資金提供者兌現(xiàn)擔(dān)保；以及(ii)房地產(chǎn)已
經(jīng)完成并且獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件被提供給買方的資金提供者 的情況下，買方的資金提供者向開發(fā)商的資金提供者支付第二金額。根據(jù)本發(fā)明的又一方面，提供了一種在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商 向買方銷售未完工房地產(chǎn)的方法，其中由買方的資金提供者發(fā)布有時 限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容為買方的資金提供者依據(jù)房 地產(chǎn)的完成以及接收到獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件，向開發(fā)商的資 金提供者支付第二金額；該方法包括以下步驟實(shí)現(xiàn)合同，根據(jù)該合同，開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將房地產(chǎn)以與 第二金額相關(guān)的第一金額銷售給買方；將關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利提供給開發(fā)商的資金提供者；以及如果在房地產(chǎn)完成后，買方?jīng)]有向開發(fā)商的資金提供者支付第二 金額，那么在(i)開發(fā)商的資金提供者兌現(xiàn)擔(dān)保；以及(ii)房地產(chǎn)已 經(jīng)完成并且獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件被提供給買方的資金提供者 的情況下，從買方的資金提供者接收第二金額。根據(jù)本發(fā)明的又一方面，提供了一種在房地產(chǎn)完成之前由買方從 開發(fā)商購買未完工房地產(chǎn)的方法，該方法包括以下步驟實(shí)現(xiàn)合同，根據(jù)該合同，開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將房地產(chǎn)以第一金額銷售給買方；安排發(fā)布有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容為買方的資金提供者依據(jù)房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文 件，在擔(dān)保被兌現(xiàn)的情況下向開發(fā)商的資金提供者支付與第一金額相關(guān)的第二金額；以及在安排擔(dān)保后，確保能夠從買方的資金提供者獲得買方完成購買 所需的資金。根據(jù)本發(fā)明的又一方面，提供了一種由開發(fā)商的資金提供者向開 發(fā)商提供資金的方法，該方法與在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向相應(yīng)的 多個買方銷售未完工的多個房地產(chǎn)有關(guān)，該方法包括以下步驟接收關(guān)于由各個買方的資金提供者發(fā)布的相應(yīng)的多個有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保的權(quán)利，所述擔(dān)保的內(nèi)容為所述買方的每個 所述資金提供者均依據(jù)相應(yīng)房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得房地產(chǎn)的產(chǎn) 權(quán)所需的文件，向開發(fā)商支付相應(yīng)的第二金額；
取決于接收到關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利，增加與資金的提供相關(guān)的貸款價值比；以及根據(jù)增加的貸款價值比提供所述資金。根據(jù)本發(fā)明的另一方面，提供了一種由買方的資金提供者向買方 提供資金的方法，該方法與在房地產(chǎn)完成之前由買方從開發(fā)商購買未 完工房地產(chǎn)有關(guān)，該方法包括以下步驟實(shí)現(xiàn)合同，根據(jù)該合同，開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將房地產(chǎn)以第一金額銷售給買方；以及安排發(fā)布有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容為買方的資金提供者依據(jù)房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文 件，在擔(dān)保被兌現(xiàn)的情況下向開發(fā)商的資金提供者支付與第一金額相 關(guān)的第二金額。根據(jù)本發(fā)明的又一方面，提供了一種系統(tǒng)，在該系統(tǒng)上能夠執(zhí)行上述方法。根據(jù)本發(fā)明的又一方面，提供了一種包括計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)的計(jì)算 機(jī)程序產(chǎn)品，其中的計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)上記錄有用于指示上述系統(tǒng)中的 處理器執(zhí)行上述方法的計(jì)算機(jī)程序。根據(jù)本發(fā)明的又一方面，提供了一種用于指示上述系統(tǒng)中的處理 器執(zhí)行上述方法的計(jì)算機(jī)程序。本說明書還公開了本發(fā)明的其它方面。


現(xiàn)在將參照附圖和附錄來描述現(xiàn)有技術(shù)的一些方面以及本發(fā)明的一個或多個實(shí)施例，在附圖中圖1顯示出典型現(xiàn)有技術(shù)的房地產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)流程和處理流程；圖2顯示出現(xiàn)有技術(shù)處理的流程圖，通過該處理可以執(zhí)行圖1所 示的房地產(chǎn)交易；圖3描繪了公開的mbill協(xié)議所涉及的參與者，以及從公開的mbill 協(xié)議中產(chǎn)生的一些商業(yè)利益；圖4顯示出用于在通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施上執(zhí)行mbill協(xié)議的mbill系 統(tǒng)的一個實(shí)例的功能框圖5是互連計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的示意性框圖，在該互連計(jì)算機(jī)系統(tǒng)上可以實(shí)踐mbill協(xié)議的所描述的方法；圖6顯示出用于執(zhí)行公開的mbill協(xié)議的數(shù)據(jù)流程和處理流程； 圖7顯示出用于顯示圖6的mbill協(xié)議如何用于房地產(chǎn)交易的處理的流程圖；圖8顯示出mbill協(xié)議如何使開發(fā)商銀行能夠在當(dāng)前工程完成之前 提供用于未來工程的資金；圖9顯示出服務(wù)提供商借以在寄存器上許可銀行和開發(fā)商的處理 的流程圖；圖10描繪了買方銀行據(jù)以發(fā)布mbill系統(tǒng)擔(dān)保的處理的流程圖； 圖11A和11B顯示出將寄存器操作并入到圖6的處理中的處理片 段的流程圖；并且圖12顯示出在圖IIA中買方銀行如何確定是否承兌mbill系統(tǒng)擔(dān)保。
具體實(shí)施方式
在任何一個或多個附圖中參照具有相同附圖標(biāo)記的步驟和/或特征 的情況下，那些步驟和/或特征出于本說明書的目的具有相同的功能或 操作，除非出現(xiàn)相反的意圖。作為說明性的實(shí)例，本說明書涉及這樣的房地產(chǎn)交易買方希望 購買正由開發(fā)商建造的公寓群中的公寓。然而，這僅僅是如何可以使 用公開的mbill協(xié)議的一個實(shí)例。圖3描繪了公開的mbill協(xié)議涉及的各種參與者，并顯示出在公開 的協(xié)議下流向每個參與者的一些典型的商業(yè)利益。所涉及的參與者是 買方701、買方銀行702、開發(fā)商703、開發(fā)商銀行704以及服務(wù)提供 商705。顯然，買方701可以在許多買方銀行之間作出選擇，并且開發(fā) 商可以選擇大量的開發(fā)商銀行之一，然而出于說明目的僅僅顯示出一 個買方銀行和一個開發(fā)商銀行。此外，還可能有多于一個在例如特許 協(xié)議(franchise arrangement)下運(yùn)行的服務(wù)提供商705。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)交易是動態(tài)的，例如，買方701可能在一 些情況下在交易中改變與他們的銀行的關(guān)系。類似地，開發(fā)商可以在建造公寓群期間與競爭者合并以形成合并后的法人。在動態(tài)的房地產(chǎn) 交易環(huán)境中存在如此多的潛在參與者及其它變數(shù)，這就要求在任何時候?qū)λ袇⑴c者而言都能獲得關(guān)于正在mbill協(xié)議下辦理的房地產(chǎn)交易 的當(dāng)前狀態(tài)的精確最新信息。為了提供該數(shù)據(jù)訪問能力，服務(wù)提供商 705維護(hù)包含房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的寄存器。買方701向買方銀行702 (也稱為買方的資金提供者)支付與在 mbill系統(tǒng)下運(yùn)行的買方銀行所提供的服務(wù)有關(guān)的費(fèi)用706。這些服務(wù) 涉及發(fā)布如在圖6的步驟"8"中所示的mbill系統(tǒng)擔(dān)保，以及在必要 時，對在圖6的步驟"15"中存在的(也就是兌現(xiàn)的)mbill系統(tǒng)擔(dān)保 進(jìn)行支付。費(fèi)用706 —般介于mbill系統(tǒng)擔(dān)保的票面價值的1.5%每年 至2.5%每年的范圍之間。該費(fèi)用706包括由買方銀行支付給服務(wù)提供 商的費(fèi)用710。盡管一般而言買方銀行將獲得mbill協(xié)議下將要購買的 房地產(chǎn)的估價，但是mbill系統(tǒng)擔(dān)保的"票面價值"取決于在圖6的步 驟"2"中同意/協(xié)商的價格。如上所述，買方銀行將獲得在mbill協(xié)議下將要購買的房地產(chǎn)的估 價。然而，由買方701接收的折扣707取決于在圖6的步驟"2"中同 意/協(xié)商的價格。該折扣是相當(dāng)大的，對于距mbill系統(tǒng)擔(dān)保發(fā)布的時 間12到18個月結(jié)算的典型情況，其范圍典型地在所估價的公寓的1.5% 至5%之間變化。上述折扣的水平與這樣的情況一致買方除了使其資 金得到保證外，不獲得任何額外利益(或折扣)。其它折扣水平可以取 決于特定情況而適用。這些情況可以包括提供mbill系統(tǒng)擔(dān)保來代替施 工分期付款的情況，而在這樣的情況下折扣可以是0%。折扣對買方701 而言是一種刺激，從而促使其在mbill協(xié)議下操作。折扣不隨著任何后 續(xù)的獨(dú)立估價而發(fā)生變化。然而，在一些協(xié)議中，折扣的大小可以隨 著結(jié)算時間發(fā)生變化。因此對于剩下非常短的時間來結(jié)算的可能性小 的情況而言，折扣可以少于1.5%。當(dāng)設(shè)置折扣水平時可以考慮的另一 變數(shù)是有關(guān)的開發(fā)商和建造商的規(guī)模和概況。買方銀行702向服務(wù)提供商支付費(fèi)用710以便能夠在mbill協(xié)議下 運(yùn)行。該費(fèi)用710包括兩個組成部分， 一個組成部分是名義許可費(fèi)用， 其允許銀行參與mbill系統(tǒng)，第二個組成部分是與正被討論的特定房地 產(chǎn)交易有關(guān)的單一交易(per-transaction)費(fèi)用，這是主費(fèi)用。該單一 交易費(fèi)用基于mbill系統(tǒng)擔(dān)保的票面價值。如果由開發(fā)商銀行(也稱為開發(fā)商的資金提供者)定義的LVR太 低，那么開發(fā)商銀行未必準(zhǔn)備提供充足的資金(例如參見圖1中的步 驟"8")以滿足開發(fā)商的需要。在mbill協(xié)議下，如虛線箭頭712所描 繪的那樣，開發(fā)商銀行704處于減小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)下，并且可以建立較 高的LVR，借此增加可以貸給開發(fā)商的資金金額。如虛線箭頭712所 描繪的那樣，開發(fā)商銀行還借助于向開發(fā)商提供較高的LVR資金來獲 得改善的用戶保持力。如虛線箭頭711所描繪的那樣，通過在公開的mbill協(xié)議下運(yùn)行， 開發(fā)商703因此能夠避免或減小獲得以下方式的需要(a) 昂貴的融資(經(jīng)常稱為"過渡融資(mezzanine financing)"), 以便填滿來自開發(fā)商銀行的在圖1的步驟"8"所接收的資金，或者(b) 昂貴形式的信用增強(qiáng)(經(jīng)常稱為"可棄權(quán)銷售合同 (renounceable sales contract)"或者"認(rèn)售期權(quán)(put option)，，)。這是因?yàn)殚_發(fā)商銀行可以使用較高的LVR并且可以將更多的金錢 借給開發(fā)商。開發(fā)商銀行向服務(wù)提供商705支付名義許可費(fèi)用709,以便在所公 開的mbiU協(xié)議下運(yùn)行。如圖3底部的713所示，在關(guān)于正被討論的建造工程獲得mbill系 統(tǒng)擔(dān)保這方面來說，所公開的mbill協(xié)議基本上減小乃至消除了銷售風(fēng) 險(xiǎn)714和結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)715。另外，在允許建造工程早日開始從而減小儲備 成本和免受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的未來變化這方面來說，所公開的mbill協(xié)議減輕 了建造風(fēng)險(xiǎn)716。此外，在發(fā)布mbill系統(tǒng)擔(dān)保時預(yù)批準(zhǔn)買方在結(jié)算時所需的貸款以 及買方不會損失其10%押金這方面來說，所公開的mbill協(xié)議基本上減 小甚至消除了資金風(fēng)險(xiǎn)717。圖4顯示出用于在通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施上執(zhí)行mbill協(xié)議的系統(tǒng) 1300。這種類型的協(xié)議是有利的，以便提供在數(shù)據(jù)庫1303上維護(hù)的寄 存器322 (參見圖5)上的信息的實(shí)時同步，因此向所有系統(tǒng)參與者提 供確定可靠的信息。 一群買方1301能夠利用計(jì)算機(jī)技術(shù)在通信網(wǎng)絡(luò) 1306上與相應(yīng)的多個買方銀行1302進(jìn)行通信。 一群開發(fā)商1304也類
似地能夠在網(wǎng)絡(luò)1306上與其相應(yīng)的開發(fā)商銀行1305進(jìn)行通信。所有 的上述參與者都能夠在網(wǎng)絡(luò)1306上與服務(wù)提供商705進(jìn)行通信(也參 見圖3)，所述服務(wù)提供商705在其它活動中還維護(hù)數(shù)據(jù)庫1303上的登 記記錄322。全部參與的銀行(也就是1302和1305)以及全部參與的開發(fā)商(也 就是1304)都被服務(wù)提供商705在數(shù)據(jù)庫1303上維護(hù)的寄存器322 上"許可"。開發(fā)商的許可一般在于開發(fā)商銀行的鼓勵。建造工程(諸 如建造買方701希望從中購買公寓的公寓群)也被登記在寄存器中， 并且mbill系統(tǒng)擔(dān)保的處理(諸如轉(zhuǎn)讓)也被登記。如參照圖9-12將 描述的那樣，圖6的處理200中的一些獨(dú)立步驟被登記在寄存器322 上，并且這些寄存器條目在整個mbill協(xié)議處理步驟中都用于檢驗(yàn)和認(rèn) 證的目的。這確保在發(fā)生房地產(chǎn)交易的動態(tài)環(huán)境中，安全和同步的 寄存器使全部參與者都能夠以必要的置信度、機(jī)密性和安全性訪問所 需的信息。圖5是互連計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的示意性框圖，在該互連計(jì)算機(jī)系統(tǒng)上可 以實(shí)踐mbill協(xié)議的所描述的方法。mbill協(xié)議的實(shí)現(xiàn)特別適合于在互 連計(jì)算機(jī)系統(tǒng)300上實(shí)現(xiàn)，諸如圖5顯示的那樣，其中圖6-12的處理 可以作為軟件實(shí)現(xiàn)，諸如在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)300內(nèi)執(zhí)行的一個或多個應(yīng)用 程序。特別地，mbill協(xié)議的方法步驟受到由計(jì)算機(jī)執(zhí)行的軟件中的指 令的影響。所述指令可以被形成為一個或多個代碼模塊，每個代碼模 塊用于執(zhí)行一個或多個特定任務(wù)。軟件模塊還可以被分成兩個單獨(dú)的 部分，其中第一部分執(zhí)行mbill協(xié)議的方法，第二部分管理在第一部分 和用戶之間的用戶接口。軟件可以被存儲在計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)中，例如 包括下面所述的存儲裝置。軟件從計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)被加載到圖4的計(jì) 算機(jī)中，然后由計(jì)算機(jī)執(zhí)行。其上記錄有這種軟件或者計(jì)算機(jī)程序的 計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)是計(jì)算機(jī)程序產(chǎn)品。計(jì)算機(jī)程序產(chǎn)品在計(jì)算機(jī)中的使 用優(yōu)選地實(shí)現(xiàn)用于實(shí)現(xiàn)mbi1協(xié)議的有利設(shè)備。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)300由與服務(wù)提供商705 (參見圖3)相關(guān)的計(jì)算機(jī)模 件1307、諸如鍵盤302和鼠標(biāo)303的輸入裝置、包括打印機(jī)315、顯 示裝置314和揚(yáng)聲器317的輸出裝置形成。調(diào)制器-解調(diào)器(調(diào)制解調(diào) 器)收發(fā)器裝置316供計(jì)算機(jī)模塊1307使用，以便與(例如可經(jīng)由電
話線321或其它功能介質(zhì)連接的)通信網(wǎng)絡(luò)1306 (參見圖4)進(jìn)行通 信。調(diào)制解調(diào)器316可由服務(wù)提供商使用以通過網(wǎng)絡(luò)1306獲得對買方 1301、買方銀行1302、開發(fā)商1304和開發(fā)商銀行1305的訪問，其中 網(wǎng)絡(luò)1306可以包括因特網(wǎng)及其它網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，諸如局域網(wǎng)(LAN)或廣 域網(wǎng)(WAN)。在一些實(shí)現(xiàn)方案中調(diào)制解調(diào)器316可以并入到計(jì)算機(jī)模 塊1307中。計(jì)算機(jī)模塊1307 —般包括至少一個處理器單元305和存儲器單元 306，存儲器單元306例如由半導(dǎo)體隨機(jī)存取存儲器(RAM)和只讀存 儲器(ROM)形成。模塊1307還包括許多輸入/輸出(I/O)接口，這 些I/O接口包括連接到視頻顯示器314和揚(yáng)聲器317的音頻視頻接口 307，用于鍵盤302和鼠標(biāo)303的I/0接口 313，以及用于調(diào)制解調(diào)器 316和打印機(jī)315的接口 308。在一些實(shí)現(xiàn)方案中，調(diào)制解調(diào)器316可 以結(jié)合到計(jì)算機(jī)模塊1307內(nèi)，例如結(jié)合到接口 308內(nèi)。存儲裝置309 被提供，并且一般包括硬盤驅(qū)動器310和軟盤驅(qū)動器311。磁帶驅(qū)動器 (未示出)也可以被使用。CD-ROM驅(qū)動器312—般被提供作為非易 失性的數(shù)據(jù)源。計(jì)算機(jī)模塊1307的組件305至313 —般經(jīng)由互連總線 304并以相關(guān)領(lǐng)域的技術(shù)人員所熟知的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)300的傳統(tǒng)操作方 式來進(jìn)行通信。其上可以實(shí)踐所描述協(xié)議的計(jì)算機(jī)的實(shí)例包括IBM-PC 及其兼容機(jī)、Sun Sparcstations或者從其發(fā)展的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。一般而言，mbill協(xié)議應(yīng)用程序323駐留在硬盤驅(qū)動器310上(以 及駐留在正被使用的mbill系統(tǒng)的其他參加者所使用的計(jì)算機(jī)的硬盤驅(qū) 動器上)，并由處理器305或者被考慮的計(jì)算機(jī)中的各個處理器讀取并 在執(zhí)行中得到控制。寄存器322也駐留在硬盤驅(qū)動器310上，并由處 理器305訪問。從網(wǎng)絡(luò)1306取來的程序和任何數(shù)據(jù)的中間存儲可以利 用半導(dǎo)體存儲器306實(shí)現(xiàn)，也可以與硬盤驅(qū)動器310協(xié)力。在一些情 況下，應(yīng)用程序可以被提供給編碼在CD-ROM或軟盤上的用戶，并經(jīng) 由相應(yīng)的驅(qū)動器312或311讀取，或者可選地由用戶經(jīng)由調(diào)制解調(diào)器 裝置316從網(wǎng)絡(luò)1306讀取。更進(jìn)一步，軟件還可以從其它計(jì)算機(jī)可讀 介質(zhì)加載到計(jì)算機(jī)系統(tǒng)300中。在此使用的術(shù)語"計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)" 指的是參與提供指令和/或數(shù)據(jù)到計(jì)算機(jī)系統(tǒng)300以便執(zhí)行和/或處理的 任何存儲器或傳輸介質(zhì)。存儲介質(zhì)的實(shí)例包括軟盤、磁帶、CD-ROM、DVD-ROM、硬盤驅(qū)動器、ROM或集成電路、磁光盤、或者諸如PCMCIA 卡等的計(jì)算機(jī)可讀卡，不管這些裝置位于計(jì)算機(jī)模塊1307的內(nèi)部還是 外部。傳輸介質(zhì)的實(shí)例包括無線或紅外線傳輸通道以及到另一個計(jì)算 機(jī)或連網(wǎng)裝置的網(wǎng)絡(luò)連接，以及包括電子郵件傳輸和記錄在網(wǎng)站等上 的信息的因特網(wǎng)或內(nèi)聯(lián)網(wǎng)。圖6顯示出用于執(zhí)行公開的mbill協(xié)議的實(shí)例的數(shù)據(jù)流程和處理流 程。所公開的mbill協(xié)議中的參加者包括開發(fā)商703、開發(fā)商銀行704、 買方701、和買方銀行701。服務(wù)提供商705 (參見圖3)在圖6中未 明確顯示，但是在圖11A-11B的更詳細(xì)的處理流程中有所提及。在步 驟"1"中，開發(fā)商準(zhǔn)備所提議的公寓群的計(jì)劃。顯然，其它類型的房 地產(chǎn)交易同樣可以用來說明所公開的mbill協(xié)議。作為步驟"1"的一 部分，開發(fā)商通常還銷售所提議的公寓群以便確定未來的買方。在隨 后的步驟"2"中，開發(fā)商和買方就買方希望購買的公寓協(xié)商價格。此 后，在步驟"3"中，開發(fā)商和買方同意在mbill協(xié)議下操作。在隨后的步驟"3'"中，開發(fā)商向買方提供用于銷售土地的mbill 草案預(yù)售合同。這種類型的用于銷售土地的預(yù)售合同采用比在圖1的 步驟"2'"中考慮的相應(yīng)合同更加標(biāo)準(zhǔn)的形式。買方律師首先通過寄存 器322 (參見圖5)驗(yàn)證開發(fā)商和建造工程是否已經(jīng)在mbill系統(tǒng)中登 記(也參見圖11A的步驟1003)。然后經(jīng)由他們各自的律師在買方和 開發(fā)商之間就用于銷售土地的mbill預(yù)售合同的細(xì)節(jié)進(jìn)行一些協(xié)商。盡 管在步驟"3，"和步驟"10"之間用于銷售土地的mbill預(yù)售合同可能 有一些微小的變化，但是由于用于銷售土地的mbill預(yù)售合同的標(biāo)準(zhǔn)化 特性，所以所述變化通常將比參照圖1描述的相應(yīng)合同的變化小得多。在上述的協(xié)商完成之后，在隨后的步驟"4"中，買方通常經(jīng)由買 方律師將用于銷售土地的mbill預(yù)售合同提供到買方銀行，以便買方銀 行確定合同是否符合要求。在隨后的步驟"5"中，買方銀行然后認(rèn)真已經(jīng)從買方接收到的用 于銷售土地的mbill預(yù)售合同。認(rèn)證包括查閱寄存器322，以便驗(yàn)證正 被討論的房地產(chǎn)是否是由在mbill系統(tǒng)上許可的開發(fā)商開發(fā)的。認(rèn)證還 包括驗(yàn)證特定建造工會是否被列在寄存器322上。此外，認(rèn)證包括驗(yàn) 證(聲稱的)用于銷售土地的mbill預(yù)售合同符合標(biāo)準(zhǔn)中所宣布的用于
銷售土地的mbill預(yù)售合同的要求。該認(rèn)證要素包括核對用于銷售土地 的mbill預(yù)售合同包含必要的條款，并且例如不向任何參與者給予取消 資格的權(quán)利(尤其是可以允許單方面無效或終止合同的權(quán)利)。銀行可 以在室內(nèi)做這件事，或者可以將合同發(fā)送給指定律師。這種指定律師 (出于用于銷售土地的mbill預(yù)售合同的目的)也需要服務(wù)提供商705 的批準(zhǔn)/許可。在隨后的步驟"6"中，買方銀行評估買方的價值， 一般而言，采 用來自買方的抵押以便保證在mbill系統(tǒng)擔(dān)保中試圖保證的金額。在隨 后的或者并行的步驟"7"中，買方銀行還從買方獲得持續(xù)有限的 (enduring limited)委任書，以使買方銀行能夠在買方不履行他或她的 義務(wù)的情況下，抵押買方正在購買的公寓，和/或?qū)ζ溥M(jìn)行其它的處理 或處置。為買方銀行所采用以便保證mbill系統(tǒng)擔(dān)保所保證的金額的各 種各樣的保證和抵押，可以根據(jù)正被討論的銀行和正被討論的國家管 轄范圍而發(fā)生變化。在隨后的步驟"8"中，買方銀行從服務(wù)提供商705請求用于mbill 系統(tǒng)擔(dān)保的編號以便唯一地標(biāo)識房地產(chǎn)交易。編號系統(tǒng)標(biāo)識特定的開 發(fā)工程(在當(dāng)前的實(shí)例中是正在建造的公寓群)，并且mbill系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn) 指定如何構(gòu)造和格式化這種編號。買方銀行還可能希望將他們自己的 標(biāo)識編號添加到用于mbill系統(tǒng)擔(dān)保的編號中。買方銀行然后發(fā)布正由 買方購買的公寓的總購買價格減去提供給買方的折扣(參見圖3的 707)的mbill系統(tǒng)擔(dān)保。mbill系統(tǒng)擔(dān)保的細(xì)節(jié)由買方銀行發(fā)送給服務(wù) 提供商以登記在寄存器上。這些細(xì)節(jié)包括正被購買的公寓、mbill系統(tǒng) 擔(dān)保的票面價值以及買方銀行身份的細(xì)節(jié)。在隨后的步驟"9"中，買方銀行還進(jìn)行貸款融通(loan facility) 以提供買方完成/支付購買所需的資金。因此基本上減小乃至消除了買 方將無法支付購買的風(fēng)險(xiǎn)(由于資金不足、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn))。這種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 的大幅度削減或者消除向買方提供了參加交易的動機(jī)，借此促進(jìn)了開 發(fā)商的行銷努力。在隨后的步驟"10"中，開發(fā)商和買方交換合同(這 些是在步驟"3"中所協(xié)商的用于銷售土地的mbill預(yù)售合同)，從而相 互同意買方將從開發(fā)商購買指定的未完工公寓。在隨后的或者并行的 步驟"11"中，買方將在步驟"8"中從買方銀行發(fā)布的mbill系統(tǒng)擔(dān)保遞交給開發(fā)商。與圖1所描繪的現(xiàn)有技術(shù)協(xié)議相反，買方不需要向 開發(fā)商提供押金或押金擔(dān)保。在隨后的步驟"12"中，開發(fā)商可以向開發(fā)商銀行轉(zhuǎn)讓mbill系統(tǒng) 擔(dān)保。如步驟"12"所例示的那樣，作為從開發(fā)商轉(zhuǎn)讓mbill系統(tǒng)擔(dān)保 的編號的交換，在步驟"13"中，開發(fā)商銀行依據(jù)任何其它要求得到 滿足，而向開發(fā)商提供必要的建造資金。由開發(fā)商在步驟"12"中轉(zhuǎn) 讓給開發(fā)商銀行的mbill系統(tǒng)擔(dān)保，構(gòu)成了在下面的步驟"13"中開發(fā) 商銀行提供資金所需的mbill預(yù)售保證組成部分。由mbill系統(tǒng)擔(dān)保提 供的抵押，使得開發(fā)商銀行能夠使用比在圖1的步驟"7"的情況更高 的LVR。此后，在步驟"14"，開發(fā)商完成對公寓建筑群的建造。在普通情況下， 一旦公寓群的建造完成，那么在開發(fā)商和買方之 間的房地產(chǎn)交易將以步驟"15" - "17"所描繪的普通方式結(jié)束。因此， 在步驟"15"中，買方從買方銀行動用在步驟"9"中建立的貸款融通 來用于完成/支付交易的資金。此后，在步驟"16"中，在開發(fā)商和買 方之間的支付處理完成，由此，在步驟"17"中，所完成的公寓的所 有權(quán)從開發(fā)商傳遞給買方，并且開發(fā)商從買方接收商定的購買價格。 應(yīng)該注意的是，買方支付給開發(fā)商的價格是基于公寓的購買價格的總 估價(如在步驟"2"中協(xié)商的那樣)減去圖3的707中支付的折扣確 定的。實(shí)際上貸款資金從買方銀行直接傳遞給開發(fā)商(或甚至直接傳 遞給開發(fā)商銀行)。開發(fā)商然后返回mbill系統(tǒng)擔(dān)保至買方，買方將mbill 系統(tǒng)擔(dān)保返回給買方銀行以撤銷。另一方面，如果買方拒絕履行，或者不能履行他的結(jié)算義務(wù)，那 么在步驟"15，"中開發(fā)商(或者如果mbill系統(tǒng)擔(dān)保己經(jīng)轉(zhuǎn)讓則為開 發(fā)商銀行)將mbill系統(tǒng)擔(dān)保提供給買方銀行。買方銀行承兌mbill系 統(tǒng)擔(dān)保，并根據(jù)mbill系統(tǒng)擔(dān)保在步驟"12"中未被轉(zhuǎn)讓還是被轉(zhuǎn)讓， 而分別將(按照步驟"8")已經(jīng)保證的資金直接支付給開發(fā)商或者開 發(fā)商銀行。在隨后的步驟"16，"中，結(jié)算處理完成，公寓的所有權(quán)被 傳遞給買方(步驟"17'")，并且買方銀行利用在步驟"7"中買方銀行 從買方獲得的持續(xù)有限的委任書進(jìn)行公寓的抵押。買方銀行利用持續(xù) 有限的委任書使房地產(chǎn)劃歸到買方名下。如果在步驟"12"中沒有轉(zhuǎn) 讓mbill系統(tǒng)擔(dān)保，那么在步驟"18"中，開發(fā)商將償還資金至開發(fā)商
銀行，其是在步驟"13"中接收的。在由于買方死亡或者破產(chǎn)導(dǎo)致持續(xù)有限的委任書(參見步驟"7") 失效的小概率事件中，銀行可以采用許多替換方案。銀行將在.mbill下 進(jìn)行支付，但是由于有限的委任書的失效，銀行將不能將房地產(chǎn)劃歸 買方名下，因此將不能采用新的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押。 一般而言，在該情 況下，破產(chǎn)托管人或者遺囑執(zhí)行人將全權(quán)處理該交易。不能如此的情 況下，銀行可以親自占有房地產(chǎn)，或者銀行可以獲得抵押保障保險(xiǎn)的 形式。另一種可能出現(xiàn)的偶然情況是沒有對公寓進(jìn)行交付并且因此導(dǎo)致 合同完全失效。在這種事件中，沒有押金被返回給買方，然而買方除 了諸如法律費(fèi)用的任何其它支出花費(fèi)之外，還損失了支付給發(fā)布銀行 的mbill費(fèi)用。在該情況下，買方通?？衫帽ｋU(xiǎn)來償還他們的費(fèi)用。盡管在圖6中未明確顯示，但是買方銀行能夠借助于在步驟"7" 中從買方接收的持續(xù)有限的委任書，以及借助于在步驟"6"中從買方 獲得的抵押，從而處理在步驟"17"中接收的公寓，以便收回買方欠 買方銀行的錢。如上所述，如果買方去逝或者破產(chǎn)，那么有限的委任書失效，并 且其它的程序?qū)⒆裾請D6所示的進(jìn)行。圖7顯示出所公開的mbill協(xié)議如何實(shí)現(xiàn)參照圖6描述的完成房地 產(chǎn)交易的有利方法。圖7顯示出代替圖2的步驟509-512的處理片段 600。步驟504和507與圖2的相應(yīng)步驟相同。然而，如果圖7中的步 驟507確定沒有發(fā)生較大的偏差，那么處理600按NO箭頭所指前進(jìn) 至步驟601，在該步驟601中開發(fā)商向買方銀行提供mbill系統(tǒng)擔(dān)保， 如在圖6的步驟"15'"中描繪的那樣。圖7的步驟601描繪了在圖6 中描繪的步驟"15" - "17"。應(yīng)該注意的是，在步驟601中提供mbill 系統(tǒng)擔(dān)保，以及根據(jù)圖6的步驟"15" - "17"后續(xù)強(qiáng)制的交易結(jié)算， 都不能阻止買方利用任何可獲得的合法追索權(quán)來糾正步驟507中確定 的小"問題"。然而，mbill系統(tǒng)確保該法律程序發(fā)生在結(jié)算之后并且不 能阻擋結(jié)算。圖8顯示出來源于圖6的用于執(zhí)行公開的mbill協(xié)議的修正的數(shù)據(jù) 流程和處理流程。在圖8中，由于與當(dāng)前方法相比mbill協(xié)議減小或者 消除了開發(fā)商銀行的風(fēng)險(xiǎn)，所以開發(fā)商銀行在當(dāng)前建造工程結(jié)束之前就可以提供額外資金給開發(fā)商以用于未來的工程。箭頭401描繪了這 樣的情況 一旦當(dāng)前建造工程達(dá)到某一完工階段，也就是"鎖定 (lock-up)"階段，那么開發(fā)商銀行在經(jīng)由圖6的步驟"18"接收先前資 金的償還之前就準(zhǔn)備將額外的資金借給開發(fā)商。開發(fā)商銀行在完成/結(jié) 算當(dāng)前工程的所有或相當(dāng)多數(shù)量的房地產(chǎn)交易之前就可以將資金借給 開發(fā)商以用于未來工程的事實(shí)，使開發(fā)商銀行能夠留住開發(fā)商客戶， 因?yàn)楫?dāng)仍虧欠特定開發(fā)商銀行的資金時開發(fā)商到處尋找新的資金來源 的可能性很小。在圖6中由于有限的委任書的失效而引起的問題，以 及解決這些問題的典型方法，也適用于圖8。至少有兩種mbill協(xié)議促進(jìn)開發(fā)商融資的方式。 一種方式是由于開 發(fā)商銀行具有更多抵押，因此能確保為現(xiàn)有工程提供資金的事實(shí)。當(dāng) 信賴mbill協(xié)議對任何當(dāng)前工程提供資金時，那么融資收益被稱為"即 時收益"。可選的收益允許在當(dāng)前工程完成之前較早地從當(dāng)前工程獲得 權(quán)益(也就是用于確保隨后的工程的資金的手段)，以用于開始隨后的 工程(也就是保證土地)。這被稱為"未來收益"。圖9顯示出服務(wù)提供商705借以在寄存器322 (參見圖5)上許可 銀行(例如圖4中的1302和1305)和開發(fā)商(例如圖4中的1304) 的處理800。 一般而言，持有來自適當(dāng)政府機(jī)構(gòu)的受信銀行許可的任何 銀行都被自動批準(zhǔn)參與mbill協(xié)議。應(yīng)用于開發(fā)商時的評估程序也依賴 于銀行對開發(fā)商的評估。因此，如果銀行準(zhǔn)備為特定開發(fā)商提供資金， 那么服務(wù)提供商即使不進(jìn)行進(jìn)一步的審閱也可以將某種認(rèn)可程度歸于 開發(fā)商。然而，服務(wù)提供商拒絕特定開發(fā)商的能力，是一種確保不僅 僅由銀行確定登記在寄存器322上的登記處理的機(jī)制。開發(fā)商和銀行 需要被輸入到寄存器322上，以便買方和他們的律師能夠驗(yàn)證交易的 真實(shí)性。處理800從判斷步驟801開始，所述判斷步驟801判斷服務(wù)提供 商705是否己經(jīng)從銀行(例如1302和/或1305)或者開發(fā)商(例如1304) 接收到許可請求。如果情況不是這樣，那么處理800以循環(huán)方式經(jīng)由 NO箭頭返回到步驟801。另一方面，如果己經(jīng)接收到許可請求，那么 處理800沿著YES箭頭前進(jìn)至步驟802，在該步驟802中，服務(wù)提供34
商705評估作出上述申請的實(shí)體的品質(zhì)。此后，如果步驟803判斷請 求者的品質(zhì)充足，那么在步驟805中請求許可的實(shí)體被輸入到寄存器 322上。如果寄存器322是以跨越多個數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)的分布式方式實(shí)現(xiàn) 的，那么步驟805還執(zhí)行同步化功能，所述同步化功能確保所有上述 數(shù)據(jù)庫精確地包含相同的信息。處理800然后以循環(huán)方式返回到步驟 801。返回到步驟803，如果請求許可的實(shí)體的品質(zhì)被認(rèn)為是不充足，那 么處理800沿著NO箭頭前進(jìn)至步驟804，該步驟804拒絕申請。處理 800然后返回到步驟801。圖10描繪了買方銀行702(參見圖3)據(jù)以發(fā)布在圖6的步驟"4" -"8"中所描繪的mbill系統(tǒng)擔(dān)保的處理900。處理900從步驟901開 始，該步驟901判斷在買方和開發(fā)商之間是否已經(jīng)達(dá)成協(xié)定以在mbill 協(xié)議下運(yùn)行。實(shí)際上該步驟將判斷是否已經(jīng)接收到要買方銀行發(fā)布 mbill系統(tǒng)擔(dān)保的申請。該申請通常伴隨有商定的用于銷售土地的mbill 預(yù)售合同，所以買方銀行可以作出決定。如果沒有接收到這樣的申請， 那么處理900以循環(huán)方式經(jīng)由NO箭頭返回到步驟901。另一方面，如果己經(jīng)接收到對mbill系統(tǒng)擔(dān)保的申請，那么處理900 沿著YES箭頭前進(jìn)至步驟902。步驟902 (參見圖6的步驟"5")審 閱草擬的用于銷售土地的mbill預(yù)售合同，并核對寄存器322上的開發(fā) 商和工程。隨后的步驟卯3判斷上述的審閱和認(rèn)證步驟是否成功。如 果情況是這樣，那么處理900沿著YES箭頭前進(jìn)至步驟905。步驟905 (參見圖6的步驟"6")評估買方701的價值。該評估一般包括對買 方信譽(yù)和財(cái)務(wù)等級(finance mting)、他們的資產(chǎn)等的評估。隨后的步 驟906判斷步驟905中的上述評估程序是否已經(jīng)產(chǎn)生令人滿意的結(jié)果。 如果情況是這樣，那么處理900沿著YES箭頭前進(jìn)至步驟908。在步 驟908中，買方銀行判斷發(fā)布mbill系統(tǒng)擔(dān)保和任何相關(guān)貸款融通所需 的抵押總量。銀行因此通過獲得預(yù)期的估價來判斷買方希望購買的新 房地產(chǎn)需要提供多少抵押。買方銀行還判斷要應(yīng)用的LVR。因此，例 如，因?yàn)榉康禺a(chǎn)還沒有被建造，所以銀行將不會借出與現(xiàn)有房地產(chǎn)同 樣多的資金。如果買方銀行通常借出住宅房地產(chǎn)80%的資金，那么銀 行可能決定僅僅借出(折扣前并且由預(yù)期的估價證實(shí)的)購買價格的50%以用于正被討論的提議的購買。作為該判斷的結(jié)果，買方銀行然后 判斷需要多少額外保證金以及采用何種方式(例如保證金、其它住宅 房地產(chǎn)、股份等)。因此，考慮這樣的實(shí)例買方希望以S4卯K購買S500K的房地產(chǎn) (在mbill協(xié)議下運(yùn)行有2%的折扣)。假定買方銀行的預(yù)期估價是 $500K并且銀行應(yīng)用50%的LVR，那么新房地產(chǎn)的"抵押值"是S250K。 因?yàn)閙bill系統(tǒng)擔(dān)保是S490K，所以銀行需要另外S240K的"抵押值"。 如果買方已經(jīng)擁有的其它的現(xiàn)有住宅房地產(chǎn)被用來提供該額外保證 金，(這種房地產(chǎn)通常支持8(^/。的LVR)，那么還需要S300K的額外住 宅房地產(chǎn)。步驟908然后處理來自買方701的該所需的抵押(參見圖6 的步驟"6"和"7")。此后，步驟909 (參見圖6的步驟"8")向買方701發(fā)布mbill系 統(tǒng)擔(dān)保，此后，步驟910 (參見圖6的步驟"9")進(jìn)行貸款融通。處理 卯0然后返回到步驟901 ，準(zhǔn)備處理下一個買方。返回到步驟903，如果步驟判斷草擬的用于銷售土地的mbill預(yù)售 合同或者與提議的交易有關(guān)的一個或多個寄存器條目未能經(jīng)過認(rèn)證和 驗(yàn)證處理，那么處理900沿著NO箭頭前進(jìn)至步驟904。步驟904可以 取決于在步驟903中遇到的特定問題而采用幾種形式之一。因此，例 如，開發(fā)商703可能被通知工程指定存在錯誤，并且一旦從開發(fā)商703 接收到正確的信息，寄存器322就被更新，并且處理900可以返回到 步驟903。返回到步驟906，如果判斷買方價值不足以滿足將發(fā)布的mbill系 統(tǒng)擔(dān)保，那么處理卯0沿著NO箭頭前進(jìn)至步驟907。在步驟907中， 買方銀行702通知買方701上述的結(jié)論。處理900然后返回到步驟901 以準(zhǔn)備處理下一個買方。圖11A顯示出處理片段1000'，該處理片段1000'將登記操作合并 到圖6的處理中。處理片段IOOO，從開始步驟1001開始，在此之后， 將正被討論的開發(fā)商登記在寄存器322上。開發(fā)商703然后在步驟1002 中，向服務(wù)提供商705申請登記建造工程(在這個實(shí)例中是公寓群)。 在隨后的步驟1003中，服務(wù)提供商705將所述工程登記在寄存器322 中。在隨后的步驟1004中，買方和開發(fā)商就所關(guān)心的公寓協(xié)商價格，
并同意在mbill協(xié)議下運(yùn)行。在隨后的步驟1022中，開發(fā)商向?qū)忛喓?修改合同的買方提供草擬的用于銷售土地的mbill預(yù)售合同，必要時， 由買方和開發(fā)商的律師協(xié)助。買方然后將修改/商定的用于銷售土地的 mbill預(yù)售合同遞交給他們的買方銀行以供審閱。此后在步驟1020中， 買方銀行審閱合同和買方的價值，并且如果合同和買方的價值的評估 是肯定的(在圖10的每一個步驟902、 903、 905和906中)，然后買 方銀行向服務(wù)提供商所取mbill系統(tǒng)擔(dān)保的編號。在隨后的步驟1005 中，買方銀行向服務(wù)提供商通知交易的細(xì)節(jié)和買方銀行的細(xì)節(jié)。在隨 后的步驟1021中，買方銀行向買方發(fā)布mbill系統(tǒng)擔(dān)保，并且在隨后 的步驟1006中服務(wù)提供商705登記所述交易。在步驟1004中同意在mbill協(xié)議下運(yùn)行， 一般涉及時間段的定義， 在所述時間段內(nèi)必須進(jìn)行合同的交換(參見圖6的步驟"10"和"11")。 如果買方不能在該時間段內(nèi)執(zhí)行合同的交換，那么房地產(chǎn)只能重新上 市銷售(依據(jù)其它的協(xié)商和市場的狀態(tài))。然而與在mbill協(xié)議外運(yùn)行 的買方相比，開發(fā)商與在mbill協(xié)議下運(yùn)行的買方之間可以更加靈活。 此外，如果開發(fā)商需要mbill協(xié)議預(yù)售(例如圖6中的步驟"12")，那 么開發(fā)商通常允許買方延長該額外的時間。返回到圖IIA，如果買方701準(zhǔn)備在步驟1004的協(xié)定所允許的時 間段內(nèi)進(jìn)行交換，那么處理片段1000'前進(jìn)至符號"A"，其中在圖11B 中顯示出對應(yīng)的符號。另一方面，如果買方701不能滿足圖6的步驟 "10"中的用于交換的所需時間段，那么處理片段1000，沿著NO箭頭 前進(jìn)至步驟1008，在該步驟1008中開發(fā)商703將公寓重新上市銷售， 并且處理片段1000，終止于結(jié)束步驟1009。該事件被記錄在寄存器322 上。圖11B顯示出處理片段1000"，其是圖11A中的處理片段1000'的 延續(xù)。符號"A"前進(jìn)至步驟1023，在該步驟1023中交換用于銷售土 地的mbill預(yù)售合同(參見圖6的步驟"10")。在隨后的步驟1010中， 開發(fā)商703將所發(fā)布的mbill系統(tǒng)擔(dān)保轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商銀行704作為抵押 (參見圖6中的步驟"12")。這作為多個這樣的抵押項(xiàng)之一，在圖6 的步驟"13"中將資金交給開發(fā)商703之前，開發(fā)商銀行704可能需 要這樣的抵押項(xiàng)來彌補(bǔ)銷售/結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)。此后，在步驟1011中，開發(fā)商
銀行將轉(zhuǎn)讓通知給服務(wù)提供商705，此后在步驟1012中服務(wù)提供商705 將mbill系統(tǒng)擔(dān)保的所有權(quán)變更登記在寄存器322中。此時，如果開發(fā)商未能按照規(guī)定交付公寓，那么處理IOOO"失敗(參 見圖12的步驟1201)。該事件被記錄在寄存器322上。在這樣的事件 中，買方的費(fèi)用一般可以經(jīng)由適合的保險(xiǎn)協(xié)定來償還。隨后的步驟1013表示發(fā)生結(jié)算的決定點(diǎn)，以"正常"的方式(如 在圖6的步驟"15" - "17"所描繪的那樣)，或者如果買方未承兌他們 的義務(wù)，則通過開發(fā)商703提供給買方銀行702的mbill系統(tǒng)擔(dān)保的方 式(如在圖6的步驟"15'" - "17'"所描繪的那樣)。如果發(fā)生正常結(jié)算，那么處理片段IOOO"沿著NORMAL箭頭前進(jìn) 至步驟1014。在步驟1014中，結(jié)算過程完成意味著產(chǎn)權(quán)從開發(fā)商703 轉(zhuǎn)移至買方701，并且結(jié)算的錢從買方銀行702轉(zhuǎn)移至開發(fā)商(或者可 能是開發(fā)商銀行以償還開發(fā)資金)。在結(jié)算時mbill系統(tǒng)擔(dān)保被返回給 買方，并且買方立刻將其傳遞給買方銀行(作為結(jié)算處理的一部分) 以撤銷(應(yīng)當(dāng)注意的是，該mbill系統(tǒng)擔(dān)保的返回不構(gòu)成mbill系統(tǒng)擔(dān) 保的"呈交"，而僅僅由買方銀行702返回用于撤銷的文件)。此后， 處理片段IOOO"前進(jìn)至結(jié)束步驟1018。該事件被記錄在寄存器322上。 應(yīng)該注意的是，在圖3中服務(wù)提供商以累進(jìn)的方式接收費(fèi)用710，與從 買方向買方銀行的支付706同步。返回到步驟1013，如果沒有發(fā)生正常結(jié)算，那么處理片段1000" 沿著標(biāo)為mbill PRES的箭頭前進(jìn)至步驟1015。將參照圖12更詳細(xì)地 描述步驟1015，然而實(shí)質(zhì)上步驟1015判斷建造工程是否滿足所需的 mbill系統(tǒng)擔(dān)保要求。如果情況是這樣，那么處理片段IOOO"沿著YES 箭頭前進(jìn)至步驟1016。在步驟1016中，開發(fā)商703和買方銀行702 之間的結(jié)算處理完成，正被討論的公寓的產(chǎn)權(quán)從開發(fā)商703轉(zhuǎn)移至買 方(由在圖6的步驟"7"中所采用的持續(xù)有限的委任書下運(yùn)行的買方 銀行執(zhí)行)，并且對新房地產(chǎn)進(jìn)行抵押(也由在持續(xù)有限的委任書下運(yùn) 行的買方銀行執(zhí)行)。參照步驟1016和/或1017，由持續(xù)有限的委任書 的失效導(dǎo)致的問題和參照圖6描述的處理該意外事故的典型程序，也 適用于這里。在mbill系統(tǒng)擔(dān)保中指定的結(jié)算的錢從買方銀行702轉(zhuǎn)移至開發(fā)商703。該事件被記錄在寄存器322上。服務(wù)提供商705接收到費(fèi)用710。 此后，在步驟1017中，買方銀行702處理公寓和在圖6的步驟"6" 中由買方銀行702從買方701獲得的抵押，以便向買方銀行履行買方 的義務(wù)。因此，例如，如果房地產(chǎn)處于買方名下，那么買方銀行就償 還的款項(xiàng)與買方進(jìn)行討論，或者用持續(xù)有限的委任書"取消贖取"銀 行已處置的抵押。此后，處理片段1000"前進(jìn)至步驟1018，并且處理 片段1000"終止。返回到步驟1015，如果mbill系統(tǒng)擔(dān)保不滿足必要的mbill協(xié)議標(biāo) 準(zhǔn)，那么處理片段IOOO"沿著NO箭頭前進(jìn)至步驟1019，該步驟1019 判斷開發(fā)商是否還有時間在用于銷售土地的mbill預(yù)售合同所允許的時 間段內(nèi)滿足mbill系統(tǒng)擔(dān)保的標(biāo)準(zhǔn)。如果情況是這樣，那么處理片段 IOOO"沿著YES箭頭返回到步驟1015，直到合同"截止日期(drop dead date)"為止，所述截止日期是依據(jù)合同允許的最后日期，而在這樣情 況下，處理片段1000"沿著NO箭頭從步驟1019前進(jìn)至圖12的步驟 1201。步驟1201指的是買方和開發(fā)商之間的整個交易被取消，或者換 句話說，合同失效。該事件被記錄在寄存器322上。圖12更詳細(xì)地顯示出圖11B的處理1015。處理1015判斷建造工 程是否滿足mbill系統(tǒng)擔(dān)保的全部標(biāo)準(zhǔn)，這是判斷是否可以利用mbill 配置執(zhí)行結(jié)算處理所必需的。處理1015從步驟1200開始，步驟1200 判斷建造工程是否已經(jīng)完成。如果情況不是這樣，那么處理1015沿著 NO箭頭前進(jìn)至步驟1201，該步驟1201宣布沒有滿足mbill系統(tǒng)擔(dān)任 的標(biāo)準(zhǔn)。在這種情況下，買方銀行702不會承兌mbill系統(tǒng)擔(dān)保，并且 不能利用mbill系統(tǒng)擔(dān)保完成結(jié)算處理1016。另一方面，如果步驟1200 判斷工程已經(jīng)完成，那么處理1015沿著YES箭頭前進(jìn)至步驟1202， 該步驟1202判斷在土地產(chǎn)權(quán)辦公室是否己經(jīng)為已完成的公寓創(chuàng)建產(chǎn)權(quán) 文件。這通常是創(chuàng)建公寓產(chǎn)權(quán)時的實(shí)質(zhì)性的步驟，該產(chǎn)權(quán)然后可被傳 遞給買方701或者買方銀行702。如果步驟1202判斷已經(jīng)創(chuàng)建產(chǎn)權(quán)， 那么處理1015沿著YES箭頭前進(jìn)至步驟1203，該步驟1203判斷是否 已經(jīng)執(zhí)行產(chǎn)權(quán)文件的移交，以及判斷產(chǎn)權(quán)移交文件是否被附于在圖6 的步驟"15"中由開發(fā)商703提供給買方銀行702的mbill系統(tǒng)擔(dān)保中。 產(chǎn)權(quán)移交文件是標(biāo)準(zhǔn)的土地產(chǎn)權(quán)辦公室文件，其必須被提供給土地產(chǎn)
權(quán)辦公室以便他們登記所有者的變更。如果情況是這樣，那么處理1015 沿著YES箭頭前進(jìn)至步驟1204，該步驟1204判斷是否已經(jīng)滿足在mbill 系統(tǒng)擔(dān)保中所宣布的相關(guān)時限。如果情況是這樣，那么處理1015沿著 YES箭頭前進(jìn)至圖11B的步驟1016。返回到步驟1202，如果沒有在土地產(chǎn)權(quán)辦公室創(chuàng)建產(chǎn)權(quán)文件，那 么處理1015沿著NO箭頭前進(jìn)到步驟1201。同樣，如果注意到步驟 1203，沒有執(zhí)行文件的移交，那么處理1015沿著NO箭頭前進(jìn)至步驟 1201。類似地，如果注意到步驟1204，已經(jīng)超出mbill系統(tǒng)擔(dān)保的時限， 那么處理1015沿著NO箭頭前進(jìn)至步驟1201 。該事件被登記在寄存器 322上。顯然，圖12的處理1015對于特定管轄范圍的正式要求是特定的。 然而，如果mbill協(xié)議被適當(dāng)改編，那么mbill協(xié)議還能與其它正式要 求一起使用。上述的優(yōu)選方法包括特定的控制流程。還存在許多優(yōu)選方法的其 它變型，它們在不脫離本發(fā)明的精神或范圍的情況下使用不同的控制 流程。此外，優(yōu)選方法的一個或多個步驟可以并行執(zhí)行而不是順序執(zhí) 行。工業(yè)適用性從上文中顯而易見的是，所描述的協(xié)議適用于建筑和建造以及金 融行業(yè)。上文僅僅描述了本發(fā)明的一些實(shí)施例，并且在不脫離本發(fā)明的范 圍和精神的情況下可以對這些實(shí)施例作出修改和/或變更，所述實(shí)施例 是說明性的而非限制性的。因此，所描述的協(xié)議還可以以類似的方式用于重大資本項(xiàng)目的購 買。例如，買方可以利用mbill系統(tǒng)擔(dān)保來抵押進(jìn)口汽車，其觸發(fā)是登 記用于本地公路上的車輛。
權(quán)利要求
1.一種在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向買方銷售未完工房地產(chǎn)的系統(tǒng)，該系統(tǒng)包括合同，根據(jù)該合同，所述開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將所述房地產(chǎn)以第一金額銷售給所述買方；有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容為所述買方的資金提供者依據(jù)所述房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得所述房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件，向所述開發(fā)商的資金提供者支付與所述第一金額相關(guān)的第二金額；可電子訪問的寄存器；包括用于存儲程序的存儲器和用于執(zhí)行程序的處理器的機(jī)器，所述程序包括用于訪問所述電子可訪問寄存器以確保關(guān)于所述擔(dān)保的權(quán)利沒有被其他參與者接受的代碼；如果所述其他參與者沒有接受關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利，那么所述關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利被提供給所述開發(fā)商的資金提供者；所述程序還包括用于將所述開發(fā)商的資金提供者對所提供的關(guān)于所述擔(dān)保的權(quán)利的接受登記在所述寄存器上的代碼；以及支付，如果在所述房地產(chǎn)完成并且接收到獲得所述房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件后，所述買方?jīng)]有向所述開發(fā)商支付所述第二金額，那么在(i)所述開發(fā)商的資金提供者兌現(xiàn)所述擔(dān)保；以及(ii)所述房地產(chǎn)已經(jīng)完成并且獲得所述房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件被提供給所述買方的資金提供者的情況下，所述買方的資金提供者將向所述開發(fā)商的資金提供者支付所述第二金額。
2. —種在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向買方銷售未完工房地產(chǎn)的系 統(tǒng)中的電子可訪問寄存器，所述系統(tǒng)包括(a)合同，根據(jù)該合同， 所述開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將所述房地產(chǎn)以第一金額銷售給所述買 方；(b)有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容為所述買方的 資金提供者依據(jù)所述房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得所述房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件，向所述開發(fā)商的資金提供者支付與所述第一金額相關(guān)的第二金額；以及(c)包括用于存儲程序的存儲器和用于執(zhí)行程序的處 理器的機(jī)器；所述寄存器包括用于根據(jù)所述程序中的編碼指令提供對所存儲數(shù)據(jù)的訪問的裝 置，所述訪問能夠根據(jù)數(shù)據(jù)確認(rèn)關(guān)于所述擔(dān)保的權(quán)利沒有被其他參與 者接受；以及用于根據(jù)所述程序中的編碼指令，在關(guān)于所述擔(dān)保的權(quán)利沒有被 其他參與者接受的情況下，將所述開發(fā)商的資金提供者對關(guān)于擔(dān)保的 所述權(quán)利的接受登記在所述寄存器上的裝置。
3. —種在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向買方銷售未完工房地產(chǎn)的方 法，該方法包括以下步驟實(shí)現(xiàn)合同，根據(jù)該合同，所述開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將所述房 地產(chǎn)以第一金額銷售給所述買方；發(fā)布有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容為所述買方的 資金提供者依據(jù)所述房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得所述房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán) 所需的文件，向所述開發(fā)商的資金提供者支付與所述第一金額相關(guān)的 第二金額；訪問電子可訪問寄存器以確保關(guān)于所述擔(dān)保的權(quán)利沒有被其他參 與者接受；如果所述其他參與者沒有接受關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利，那么將關(guān)于 擔(dān)保的權(quán)利提供給所述開發(fā)商的資金提供者，并將所述開發(fā)商的資金 提供者對所提供的關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利的接受登記在所述寄存器上；以及如果在所述房地產(chǎn)完成并且接收到獲得所述房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的 文件后，所述買方?jīng)]有向所述開發(fā)商支付所述第二金額，那么在(i) 所述開發(fā)商的資金提供者兌現(xiàn)所述擔(dān)保；以及(ii)所述房地產(chǎn)已經(jīng)完 成并且獲得所述房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件被提供給所述買方的資金提 供者的情況下，所述買方的資金提供者向所述開發(fā)商的資金提供者支 付所述第二金額。
4. 一種在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向買方銷售未完工房地產(chǎn)的方 法，該方法包括以下步驟實(shí)現(xiàn)合同，根據(jù)該合同，所述開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將所述房 地產(chǎn)以第一金額銷售給所述買方；發(fā)布有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容為所述買方的 資金提供者依據(jù)所述房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得所述房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán) 所需的文件，向所述開發(fā)商的資金提供者支付與所述第一金額相關(guān)的 第二金額；將關(guān)于所述擔(dān)保的權(quán)利提供給所述開發(fā)商的資金提供者；以及 如果在所述房地產(chǎn)完成后，所述買方?jīng)]有向所述開發(fā)商的資金提 供者支付所述第二金額，那么在(i)所述開發(fā)商的資金提供者兌現(xiàn)所 述擔(dān)保；以及(ii)所述房地產(chǎn)已經(jīng)完成并且獲得所述房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所 需的文件被提供給所述買方的資金提供者的情況下，所述買方的資金 提供者向所述開發(fā)商的資金提供者支付所述第二金額。
5. 如權(quán)利要求4所述的方法，其中可支付給所述開發(fā)商的資金提 供者的金額可代為支付給所述開發(fā)商。
6. 如權(quán)利要求5所述的方法，其中可支付給所述開發(fā)商的資金提 供者和所述開發(fā)商之一的金額是經(jīng)由第三方中介支付的。
7. 如權(quán)利要求4所述的方法，其中所述合同是用于銷售房地產(chǎn)的 標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)售合同。
8. 如權(quán)利要求4所述的方法，其中所述發(fā)布擔(dān)保的步驟還包括由 所述買方的資金提供者取得抵押的步驟，所述抵押是正被銷售的房地 產(chǎn)和所述買方有利益的其它房地產(chǎn)中的至少一個。
9. 如權(quán)利要求8所述的方法，其中所述發(fā)布擔(dān)保的步驟還包括從 所述買方取得有利于所述買方的資金提供者的委托書的步驟，如果在 所述房地產(chǎn)完成后所述買方?jīng)]有向所述開發(fā)商和所述開發(fā)商的資金提 供者之一支付所述第二金額，那么所述委托書使所述買方的資金提供 者能夠處理所述房地產(chǎn)。
10. 如權(quán)利要求4所述的方法，還包括依據(jù)所述擔(dān)保的發(fā)布提供貸 款融通，從而提供所述買方向所述開發(fā)商和所述開發(fā)商的資金提供者 之一支付所述第二金額所需的資金。
11. 如權(quán)利要求4所述的方法，還包括以下步驟 將所述擔(dān)保的發(fā)布登記在電子可訪問寄存器上； 在所述開發(fā)商的資金提供者接受所提供的關(guān)于所述擔(dān)保的權(quán)利之前訪問所述寄存器，以便確保關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利先前沒有被其他參 與者接受；以及如果關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利先前沒有被其他參與者接受，那么向所 述開發(fā)商的資金提供者提供關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利，并將對所提供的權(quán) 利的接受登記在所述寄存器上。
12. 如權(quán)利要求4所述的方法，其中至少之一 所述發(fā)布步驟包括經(jīng)由其他參與者向開發(fā)商的資金提供者支付所述第二金額；并且所述提供步驟包括經(jīng)由其他參與者向所述開發(fā)商的資金提供者提 供關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利；以及如果在房地產(chǎn)完成并且接收到獲得所述房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件 后，所述買方?jīng)]有向所述開發(fā)商的資金提供者支付所述第二金額，那 么所述買方的資金提供者經(jīng)由其他參與者向所述開發(fā)商的資金提供者 支付所述第二金額。
13. —種在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向買方銷售未完工房地產(chǎn)的 方法，其中由所述買方的資金提供者發(fā)布有時限的、有條件的、待用 的擔(dān)保，其內(nèi)容為所述買方的資金提供者依據(jù)所述房地產(chǎn)的完成以 及接收到獲得所述房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所需的文件，向所述開發(fā)商的資金提 供者支付第二金額；所述方法包括以下步驟實(shí)現(xiàn)合同，根據(jù)該合同，所述開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將所述房 地產(chǎn)以與所述第二金額相關(guān)的第一金額銷售給所述買方；將關(guān)于所述擔(dān)保的權(quán)利提供給所述開發(fā)商的資金提供者；以及 如果在所述房地產(chǎn)完成后，所述買方?jīng)]有向所述開發(fā)商的資金提 供者支付所述第二金額，那么在(0所述開發(fā)商的資金提供者兌現(xiàn)所 述擔(dān)保；以及(ii)所述房地產(chǎn)已經(jīng)完成并且獲得所述房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所 需的文件被提供給所述買方的資金提供者的情況下，從所述買方的資 金提供者接收所述第二金額。
14. 如權(quán)利要求13所述的方法，其中可支付給所述開發(fā)商的資金提供者的金額可代為支付給所述開發(fā)商。
15. 如權(quán)利要求14所述的方法，其中可支付給所述開發(fā)商的資金 提供者和所述開發(fā)商之一的金額是經(jīng)由第三方中介支付的。
16. 如權(quán)利要求13所述的方法，其中所述擔(dān)保的發(fā)布被登記在電 子可訪問寄存器上，所述方法還包括以下步驟在所述開發(fā)商的資金提供者接受所提供的關(guān)于所述擔(dān)保的權(quán)利之 前訪問所述寄存器，以便確保關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利先前沒有被其他參與者接受；以及如果關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利先前沒有被其他參與者接受，那么向所 述開發(fā)商的資金提供者提供關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利，并將對所提供的權(quán) 利的接受登記在所述寄存器上。
17. —種在房地產(chǎn)完成之前由買方從開發(fā)商購買未完工房地產(chǎn)的 方法，該方法包括以下步驟實(shí)現(xiàn)合同，根據(jù)該合同，所述開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將所述房地產(chǎn)以第一金額銷售給買方；安排發(fā)布有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容為所述買 方的資金提供者依據(jù)所述房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得所述房地產(chǎn)的 產(chǎn)權(quán)所需的文件，在所述擔(dān)保被兌現(xiàn)的情況下向所述開發(fā)商的資金提 供者支付與所述第一金額相關(guān)的第二金額；以及在安排所述擔(dān)保后，確保能夠從所述買方的資金提供者獲得所述 買方完成購買所需的資金。
18. —種由開發(fā)商的資金提供者向開發(fā)商提供資金的方法，該方法 與在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向相應(yīng)的多個買方銷售未完工的多個房地產(chǎn)有關(guān)，所述方法包括以下步驟接收關(guān)于由各個買方的資金提供者發(fā)布的相應(yīng)的多個有時限的、 有條件的、待用的擔(dān)保的權(quán)利，所述擔(dān)保的內(nèi)容為所述買方的每個 所述資金提供者均依據(jù)相應(yīng)房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得所述房地產(chǎn) 的產(chǎn)權(quán)所需的文件，向所述開發(fā)商支付相應(yīng)的第二金額；取決于接收到關(guān)于所述擔(dān)保的權(quán)利，增加與資金的提供相關(guān)的貸 款價值比；以及根據(jù)增加的貸款價值比提供所述資金。
19. 如權(quán)利要求18所述的方法，其中所述提供所述資金的步驟包 括向所述開發(fā)商提供與不同于所述多個房地產(chǎn)的房地產(chǎn)有關(guān)的資金。
20. 如權(quán)利要求18所述的方法，其中所述擔(dān)保的發(fā)布被登記在電子可訪問寄存器上，所述方法還包括以下步驟-在向所述開發(fā)商提供所述資金之前訪問所述寄存器，以便確保關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利先前沒有被其他參與者接受；以及如果所述權(quán)利先前沒有被其他參與者接受，那么將對所接收的權(quán) 利的接受登記在所述寄存器上，并向所述開發(fā)商提供資金。
21. —種由買方的資金提供者向買方提供資金的方法，該方法與在房地產(chǎn)完成之前由買方從開發(fā)商購買未完工房地產(chǎn)有關(guān)，該方法包括以下步驟實(shí)現(xiàn)合同，根據(jù)該合同，所述開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并將所述房 地產(chǎn)以第一金額銷售給所述買方；以及安排發(fā)布有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，其內(nèi)容為所述買 方的資金提供者依據(jù)所述房地產(chǎn)的完成以及接收到獲得所述房地產(chǎn)的 產(chǎn)權(quán)所需的文件，在所述擔(dān)保被兌現(xiàn)的情況下向所述開發(fā)商的資金提 供者支付與所述第一金額相關(guān)的第二金額。
22. 如權(quán)利要求21所述的方法，其中所述發(fā)布擔(dān)保的步驟還包括 在安排所述擔(dān)保之后確保能夠從所述買方的銀行獲得所述買方完成購 買所需的資金。
23. 如權(quán)利要求22所述的方法，其中所述擔(dān)保的發(fā)布被登記在電 子可訪問寄存器上。
24. —種用于在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向買方銷售未完工房地 產(chǎn)的系統(tǒng)，所述系統(tǒng)包括合同，根據(jù)所述合同開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并向買方銷售第一金 額的房地產(chǎn)；有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，依據(jù)房地產(chǎn)的完成以及接受 獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件，買方的資金提供者將向開發(fā)商的資金提 供者支付與第一金額相關(guān)的第二金額；可電子訪問的寄存器，可訪問以確保沒有其他參與者接受關(guān)于擔(dān) 保的權(quán)利；關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利，如果所述產(chǎn)權(quán)沒有被所述其他參與者所接受， 那么將其提供給開發(fā)商的資金提供者；將由開發(fā)商的資金提供者接受的所提供的關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利登記在 寄存器上；以及第二金額，如果當(dāng)房地產(chǎn)完成并且接受獲得關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利所需 的文件時買方?jīng)]有向開發(fā)商支付第二金額，那么可由買方的資金提供 者支付給向開發(fā)商的資金提供者，所述第二金額在下述情況下是可支 付的(i) 開發(fā)商的資金提供者兌現(xiàn)擔(dān)保；以及(ii) 房地產(chǎn)己經(jīng)被完成并且獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件己經(jīng)被提供 給買方的資金提供者。
25. —種用于在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向買方銷售未完工房地 產(chǎn)的系統(tǒng)，所述系統(tǒng)包括合同，根據(jù)所述合同開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并向買方銷售第一金 額的房地產(chǎn)；有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，依據(jù)房地產(chǎn)的完成以及接受 獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件，買方的資金提供者將向開發(fā)商的資金提 供者支付與第一金額相關(guān)的第二金額；電子可訪問寄存器，存儲有確定關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利是否已經(jīng)被第三 參與者所接受的信息；關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利，如果寄存器中的信息確定擔(dān)保沒有被第三 參與者所接受，那么可由開發(fā)商的資金提供者接受所述關(guān)于擔(dān)保的權(quán) 利；以及所述第二金額，如果當(dāng)房地產(chǎn)完成時買方?jīng)]有向開發(fā)商的資金提 供者支付第二金額，那么可由買方的資金提供者支付給向開發(fā)商的資 金提供者，所述第二金額在下述情況下可由買方的資金提供者支付給 開發(fā)商的資金提供者(i) 開發(fā)商的資金提供者兌現(xiàn)擔(dān)保；以及(ii) 房地產(chǎn)已經(jīng)被完成并且獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件己經(jīng)被提供 給買方的資金提供者。
26. —種用于在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向買方銷售未完工房地 產(chǎn)的系統(tǒng)，其中由買方的資金提供者發(fā)布有時限的、有條件的、待用 的擔(dān)保，依據(jù)房地產(chǎn)的完成以及接受的獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件， 買方的資金提供者將向開發(fā)商的資金提供者支付第二金額；所述系統(tǒng) 包括合同，根據(jù)所述合同開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并向買方銷售與第二 金額有關(guān)的第一金額的房地產(chǎn)；可電子訪問的寄存器，存儲有確定關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利是否已經(jīng)被第 三參與者所接受的信息；關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利，如果關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利沒有被第三參與 者所接受，那么可由開發(fā)商的資金提供者接受所述關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利；以及所述第二金額，如果當(dāng)房地產(chǎn)完成時買方?jīng)]有向開發(fā)商的資金提 供者支付第二金額，那么可由開發(fā)商的資金提供者^^買方的資金提供 者接受，所述第二金額在下述情況下是可支付的(i) 開發(fā)商的資金提供者兌現(xiàn)擔(dān)保；以及(ii) 房地產(chǎn)已經(jīng)被完成并且獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件已經(jīng)被提供 給買方的資金提供者。
27. —種用于在房地產(chǎn)完成之前由買方從開發(fā)商購買未完工房地 產(chǎn)的系統(tǒng)，所述系統(tǒng)包括-合同，根據(jù)所述合同開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并向買方銷售第一金 額的房地產(chǎn)；有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，依據(jù)房地產(chǎn)的完成以及接受 的獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件，買方的資金提供者將向開發(fā)商的資金 提供者支付與第一金額有關(guān)的第二金額；以及擔(dān)保資金，在處理擔(dān)保之后，買方完成購買需要所述資金，所述 基金是由買方的資金提供者擔(dān)保的。
28. —種用于由開發(fā)商的資金提供者向開發(fā)商提供資金的系統(tǒng)，與 在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向?qū)?yīng)的多個買方銷售未完工的房地產(chǎn)有 關(guān)，所述系統(tǒng)包括電子可訪問寄存器，存儲有確定關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利是否已經(jīng)被第三 參與者所接受的信息，其中所述擔(dān)保是由各個買方的資金提供者發(fā)出 的對應(yīng)多個限時的、有條件的、準(zhǔn)備號的擔(dān)保中的至少一個；所述關(guān)于對應(yīng)的多個擔(dān)保的權(quán)利，所述擔(dān)保是由各個買方的資金 提供者發(fā)出的有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，根據(jù)對應(yīng)房地產(chǎn)的 完成以及接受獲得所述房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件，所述買方的每一個所 述資金提供者都向開發(fā)商支付對應(yīng)的第二金額；與資金提供有關(guān)的貸款價值比，如果由各個買方的資金提供者發(fā) 布的對應(yīng)多個有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保中的至少一個沒有被 所述第三參與者所接受，那么所述貸款價值比取決于關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利 的接受；以及所述資金，根據(jù)增加后的貸款價值比提供。
29. —種用于由買方的資金提供者向買方提供資金的系統(tǒng)，與在房 地產(chǎn)完成之前由買方從開發(fā)商購買未完工的房地產(chǎn)有關(guān)，所述系統(tǒng)包 括合同，根據(jù)所述合同開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并向買方銷售第一金 額的房地產(chǎn)；以及有時限的、有條件的、待用的擔(dān)保，如果兌現(xiàn)擔(dān)保，那么依據(jù)房 地產(chǎn)的完成以及接受的獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件，買方的資金提供 者將向開發(fā)商的資金提供者支付與第一金額有關(guān)的第二金額。
30. —種用于在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向買方銷售未完工房地 產(chǎn)的方法，其中由買方的資金提供者發(fā)布有時限的、有條件的、待用 的擔(dān)保，依據(jù)房地產(chǎn)的完成以及接受的獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件， 買方的資金提供者將向開發(fā)商的資金提供者支付第二金額；所述方法 包括執(zhí)行合同，根據(jù)所述合同開發(fā)商同意完成房地產(chǎn)并向買方銷售與 第二金額有關(guān)的第一金額的房地產(chǎn)；以及如果當(dāng)房地產(chǎn)完成時買方?jīng)]有向開發(fā)商的資金提供者支付第二金 額，那么在(i)開發(fā)商的資金提供者兌現(xiàn)擔(dān)保；以及(ii)房地產(chǎn)已經(jīng) 完成并且獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件被提供給買方的資金提供者的情 況下，從買方的所述資金提供者接受所述第二金額。
31. 如權(quán)利要求30所述的方法，其中支付給開發(fā)商的金額是經(jīng)由 第三方中介支付的。
32. —種在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向買方銷售未完工房地產(chǎn)的 基于計(jì)算機(jī)的方法，所述方法被經(jīng)由網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行，所述方法包括以下步 驟經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行合同，其中開發(fā)商根據(jù)所述合同同意完成房地產(chǎn)并 向買方銷售第一金額的房地產(chǎn)；在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布限時的、有條件的、準(zhǔn)備號的擔(dān)保，依據(jù)房地產(chǎn)的 完成以及接受的獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件，買方的資金提供者向開 發(fā)商的資金提供者支付與第一金額相關(guān)的第二金額；在網(wǎng)絡(luò)上訪問電子可訪問寄存器，從而確保關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利沒有被其他參與者接受；在關(guān)于擔(dān)保的所述權(quán)利沒有被所述其他參與者所接受的情況下， 經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)提供關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利給開發(fā)商的資金提供者，并將由開發(fā)商 的資金提供者所接受的所提供關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利登記在寄存器上；以及如果當(dāng)房地產(chǎn)完成并且接受獲得關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利所需的文件時買 方?jīng)]有向開發(fā)商支付第二金額，那么在(i)開發(fā)商的資金提供者兌現(xiàn) 擔(dān)保；以及(ii)房地產(chǎn)己經(jīng)完成并且獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件被提 供給買方的資金提供者的情況下，由買方的資金提供者經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)向開 發(fā)商的資金提供者提供第二金額。
33. —種用于在房地產(chǎn)完成之前由開發(fā)商向買方銷售未完工房地 產(chǎn)的基于計(jì)算機(jī)的系統(tǒng)，所述系統(tǒng)包括 網(wǎng)絡(luò)；結(jié)合處理器和程序的第一機(jī)器，所述程序包括包括下述代碼執(zhí) 行合同，其中開發(fā)商根據(jù)所述合同同意完成房地產(chǎn)并向買方銷售第一 金額的房地產(chǎn)；結(jié)合處理器和程序的第二機(jī)器，所述程序包括下述代碼用于在 網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布限時的、有條件的、準(zhǔn)備號的擔(dān)保，依據(jù)房地產(chǎn)的完成以 及接受的獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件，買方的資金提供者向開發(fā)商的 資金提供者支付與第一金額相關(guān)的第二金額；結(jié)合處理器和程序的第三機(jī)器，所述程序包括下述代碼用于在 網(wǎng)絡(luò)上訪問電子可訪問寄存器從而確保關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利沒有被其他參 與者接受；結(jié)合處理器和程序的第四機(jī)器，所述程序包括下述代碼在關(guān)于 擔(dān)保的所述權(quán)利沒有被所述其他參與者所接受的情況下，用于經(jīng)過網(wǎng) 絡(luò)提供關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利給開發(fā)商的資金提供者，并將由開發(fā)商的資金 提供者所接受的所提供關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利登記在寄存器上；以及結(jié)合處理器和程序的第五機(jī)器，所述程序包括下述代碼如果當(dāng) 房地產(chǎn)完成并且接受獲得關(guān)于擔(dān)保的權(quán)利所需的文件時買方?jīng)]有向開 發(fā)商支付第二金額，那么在(i)開發(fā)商的資金提供者兌現(xiàn)擔(dān)保；以及 GO房地產(chǎn)已經(jīng)完成并且獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所需的文件被提供給買方的 資金提供者的情況下，用于由買方的資金提供者經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)向開發(fā)商的 資金提供者提供第二金額。
34.如權(quán)利要求33所述的系統(tǒng)，其中至少第一機(jī)器、第二機(jī)器、 第三機(jī)器、第四機(jī)器和第五機(jī)器之一同普通的機(jī)器相合并。
全文摘要
本發(fā)明公開了用于銷售未完工房地產(chǎn)的協(xié)議，涉及從買方銀行發(fā)布(圖6的步驟“8”)有利于開發(fā)商的擔(dān)保，其中將從開發(fā)商購買房地產(chǎn)。該擔(dān)保可以被轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商銀行(圖6的步驟“12”)。如果盡管開發(fā)商已經(jīng)完全地履行了合同義務(wù)，但是買方在結(jié)算時沒有履行他的義務(wù)，那么擔(dān)?？捎墒茏屓撕戏ǖ貙?shí)施(圖6的步驟“15’”)。
文檔編號G06Q40/00GK101156170SQ200680009550
公開日2008年4月2日 申請日期2006年3月23日 優(yōu)先權(quán)日2005年3月23日
發(fā)明者M·J·B·史密斯, M·J·凱利 申請人:蒙比爾環(huán)球私人有限公司(蒙比爾單位信托托管機(jī)構(gòu))