一種房地產(chǎn)價格計算方法及系統(tǒng)的制作方法
【技術(shù)領(lǐng)域】
[0001]本發(fā)明涉及一種房地產(chǎn)價格計算方法及系統(tǒng)，屬于信息技術(shù)領(lǐng)域。
【背景技術(shù)】
[0002]現(xiàn)有技術(shù)中，通常房地產(chǎn)價格計算都是通過EXCEL文件做公式的方式計算得出。在2000年左右，有人逐漸將這種計算方法，做到軟件上，通過計算機(jī)軟件計算出價格。而利用計算機(jī)軟件進(jìn)行價格計算，也經(jīng)歷了一個發(fā)展過程，其計算方法也在不斷更新完善，從最早的基準(zhǔn)價修正法，一直發(fā)展到現(xiàn)在的基于大數(shù)據(jù)、自適應(yīng)模型的房地產(chǎn)價格計算方法。
[0003]基準(zhǔn)價修正法，主體思路是，“(標(biāo)準(zhǔn)房+基準(zhǔn)價)+修正體系”。
[0004]先在每個小區(qū)內(nèi)選擇一套房子作為標(biāo)準(zhǔn)房，這套房子的房屋條件就是標(biāo)準(zhǔn)房的房屋條件(例如面積71平方米、朝向為南北朝向、建成年代為2010年建成，等等)。選完標(biāo)準(zhǔn)房后，需要給這個房子確定一個價格，用于其他房子的價格計算，即基準(zhǔn)價。修正體系，就是價格修正值，例如71平方米的房子跟120平方米的房子比，價格能比120平方米的單價高10%，這個1 %就是修正值。
[0005]評估計算方法是這樣的:有一套房要計算價格(即值多少錢)，首先找到了基準(zhǔn)價，再將要計算價格的房屋條件和標(biāo)準(zhǔn)房的房屋條件，進(jìn)行對比，將不一樣的房屋條件，在基準(zhǔn)價的基礎(chǔ)上乘以修正值，來得出要計算價格房子的價格。
[0006]但基準(zhǔn)價修正法存在以下缺點:
[0007]標(biāo)準(zhǔn)房、基準(zhǔn)價、修正體系都是人工確定的，一方面需要使用者對每個小區(qū)都很熟悉(很難實現(xiàn))，另一方面標(biāo)準(zhǔn)房、基準(zhǔn)價、修正體系確定的工作量非常的大。
[0008]對不熟悉的城市和不熟悉的小區(qū)，價格計算準(zhǔn)確性低;對有特殊情況(例如能看到景觀)的房子，價格計算準(zhǔn)確性低。

【發(fā)明內(nèi)容】

[0009]本發(fā)明所要解決的技術(shù)問題是，針對現(xiàn)有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)房、基準(zhǔn)價和修正體系等信息需要花費大量人工確定的缺點，提供一種無需人工確定，并且將計算準(zhǔn)確性大幅度提升的利用計算機(jī)軟件計算的房地產(chǎn)價格計算方法及系統(tǒng)。
[0010]本發(fā)明解決上述技術(shù)問題的技術(shù)方案如下:一種房地產(chǎn)價格計算方法，具體包括以下步驟:
[0011]步驟1:接收需計算的房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，與數(shù)據(jù)庫中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配；
[0012]步驟2:判斷是否存在匹配的相關(guān)數(shù)據(jù)，如果是，執(zhí)行步驟3;否則，執(zhí)行步驟4;
[0013]步驟3:通過匹配的相關(guān)數(shù)據(jù)得到需計算的房產(chǎn)價格，結(jié)束；
[0014]步驟4:通過基準(zhǔn)價修正法計算得到需計算的房產(chǎn)價格，結(jié)束。
[0015]本發(fā)明的有益效果是:不需要人工參與，節(jié)省了大量的人工和時間，根據(jù)小區(qū)案例自身的規(guī)律得出，一方面人工操作量小，另一方面數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確；自適應(yīng)模型的運用，是挖掘小區(qū)自身的規(guī)律，哪怕不熟悉的小區(qū)，有特殊情況的房子，計算的準(zhǔn)確性都很高;在計算的準(zhǔn)確性方面，可以說是質(zhì)的飛躍，將計算的準(zhǔn)確性提升了一倍以上，能適用于所有城市房屋的價格計算。
[0016]在上述技術(shù)方案的基礎(chǔ)上，本發(fā)明還可以做如下改進(jìn)。
[0017]進(jìn)一步，所述步驟4具體包括以下步驟:
[0018]步驟4.1:對數(shù)據(jù)庫中的房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，得到多組房產(chǎn)數(shù)據(jù)分組，每組房產(chǎn)數(shù)據(jù)分組中選擇一個房產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房；
[0019]步驟4.2:將需計算的房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)與多個標(biāo)準(zhǔn)房的相關(guān)數(shù)據(jù)依次進(jìn)行匹配，得到最接近的標(biāo)準(zhǔn)房；
[0020]步驟4.3:通過上述最接近的標(biāo)準(zhǔn)房所在的房產(chǎn)數(shù)據(jù)分組中所有房產(chǎn)的價格確定基準(zhǔn)價；
[0021 ]步驟4.4:根據(jù)所有房產(chǎn)價格計算得到修正體系數(shù)據(jù)，根據(jù)修正體系數(shù)據(jù)對基準(zhǔn)價進(jìn)行修正，得到需計算的房產(chǎn)價格。
[0022]采用上述進(jìn)一步方案的有益效果是，通過上述步驟得到了基準(zhǔn)價修正法計算需要的所有數(shù)據(jù)，徹底脫離了人工參與，實現(xiàn)全自動化的應(yīng)用基準(zhǔn)價修正法進(jìn)行計算房產(chǎn)價格。
[0023]進(jìn)一步，所述步驟4.1具體包括:
[0024]步驟4.1.1:將數(shù)據(jù)庫中根據(jù)多種相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，得到多組至少一種相關(guān)數(shù)據(jù)為同類的房產(chǎn)數(shù)據(jù)分組；
[0025]步驟4.1.2:在每組房產(chǎn)數(shù)據(jù)分組中隨機(jī)選擇一個房產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房，以此標(biāo)準(zhǔn)房的相關(guān)數(shù)據(jù)作為此組房產(chǎn)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。
[0026]進(jìn)一步，所述步驟4.3中通過房產(chǎn)數(shù)據(jù)分組中的所有房產(chǎn)的價格分布規(guī)律，運用均值和/或中位數(shù)等方法計算基準(zhǔn)價。
[0027]進(jìn)一步，所述步驟4.4中采用回歸分析的方法計算修正體系數(shù)據(jù)。
[0028]采用上述進(jìn)一步方案的有益效果是，回歸分析是一種統(tǒng)計學(xué)上分析數(shù)據(jù)的方法，目的在于了解兩個或多個變量間是否相關(guān)、相關(guān)方向與強(qiáng)度，并建立數(shù)學(xué)模型以便觀察特定變量來預(yù)測研究者感興趣的變量?；貧w分析有專門的軟件，例如SPSS。
[0029]進(jìn)一步，所述房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)包括面積、建成年份、朝向、地點和樓層等數(shù)據(jù)。
[0030]采用上述進(jìn)一步方案的有益效果是，此處地點指不同城市和不同城市的不同地點，針對不同城市，或不同城市的不同位置，房產(chǎn)價格也存在很大差異，因此需要指明。
[0031]本發(fā)明解決上述技術(shù)問題的技術(shù)方案如下:一種房地產(chǎn)價格計算系統(tǒng)，包括接收匹配模塊、判斷模塊和定價模塊；
[0032]所述接收匹配模塊用于接收需計算的房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，與數(shù)據(jù)庫中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配；
[0033]所述判斷模塊用于判斷是否存在匹配的相關(guān)數(shù)據(jù)，如果是，通過匹配的相關(guān)數(shù)據(jù)得到需計算的房產(chǎn)價格;否則，觸發(fā)定價模塊；
[0034]所述定價模塊通過基準(zhǔn)價修正法計算得到需計算的房產(chǎn)價格。
[0035]在上述技術(shù)方案的基礎(chǔ)上，本發(fā)明還可以做如下改進(jìn)。
[0036]進(jìn)一步，所述定價模塊包括分組模塊、標(biāo)準(zhǔn)房模塊、基準(zhǔn)價確定模塊和修正模塊；
[0037]所述分組模塊用于對數(shù)據(jù)庫中的房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，得到多組房產(chǎn)數(shù)據(jù)分組，每組房產(chǎn)數(shù)據(jù)分組中選擇一個房產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房；
[0038]所述標(biāo)準(zhǔn)房模塊用于將需計算的房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)與多個標(biāo)準(zhǔn)房的相關(guān)數(shù)據(jù)依次進(jìn)行匹配，得到最接近的標(biāo)準(zhǔn)房；
[0039]所述基準(zhǔn)價確定模塊用于通過上述最接近的標(biāo)準(zhǔn)房所在的房產(chǎn)數(shù)據(jù)分組中所有房產(chǎn)的價格確定基準(zhǔn)價；
[0040]所述修正模塊用于根據(jù)所有房產(chǎn)價格計算得到修正體系數(shù)據(jù)，根據(jù)修正體系數(shù)據(jù)對基準(zhǔn)價進(jìn)行修正，得到需計算的房產(chǎn)價格。
[0041]進(jìn)一步，所述修正模塊中采用回歸分析的方法計算修正體系數(shù)據(jù)。
[0042]進(jìn)一步，所述房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)包括面積、建成年份、朝向、地點和樓層等數(shù)據(jù)。
【附圖說明】
[0043]圖1為本發(fā)明實施例1所述的一種房地產(chǎn)價格計算方法流程圖；
[0044]圖2為本發(fā)明實施例1所述的一種房地產(chǎn)價格計算系統(tǒng)結(jié)構(gòu)框圖；
[0045]圖3為本發(fā)明實施例2所述的一種房地產(chǎn)價格計算系統(tǒng)結(jié)構(gòu)框圖。
[0046]附圖中，各標(biāo)號所代表的部件列表如下:
[0047]1、匹配模塊，2、判斷模塊，3、定價模塊，31、分組模塊，32、標(biāo)準(zhǔn)房模塊，33、基準(zhǔn)價確定模塊，34、修正模塊。
【具體實施方式】
[0048]以下結(jié)合附圖對本發(fā)明的原理和特征進(jìn)行描述，所舉實例只用于解釋本發(fā)明，并非用于限定本發(fā)明的范圍。
[0049]如圖1所示，為本發(fā)明實施例1所述的一種房地產(chǎn)價格計算方法，具體包括以下步驟:
[0050]步驟1:接收需計算的房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，與數(shù)據(jù)庫中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配；
[0051]步驟2:判斷是否存在匹配的相關(guān)數(shù)據(jù)，如果是，執(zhí)行步驟3;否則，執(zhí)行步驟4;
[0052]步驟3:通過匹配的相關(guān)數(shù)據(jù)得到需計算的房產(chǎn)價格，結(jié)束；
[0053]步驟4:通過基準(zhǔn)價修正法計算得到需計算的房產(chǎn)價格，結(jié)束。
[0054]本發(fā)明實施例2中，在實施例1的基礎(chǔ)上，所述步驟4具體包括以下步驟:
[0055]步驟4.1:對數(shù)據(jù)庫中的房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，得到多組房產(chǎn)數(shù)據(jù)分組，每組房產(chǎn)數(shù)據(jù)分組中選擇一個房產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房；
[0056]步驟4.2:將需計算的房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)與多個標(biāo)準(zhǔn)房的相關(guān)數(shù)據(jù)依次進(jìn)行匹配，得到最接近的標(biāo)準(zhǔn)房；
[0057]步驟4.3:通過上述最接近的標(biāo)準(zhǔn)房所在的房產(chǎn)數(shù)據(jù)分組中所有房產(chǎn)的價格確定基準(zhǔn)價；
[0058]步驟4.4:根據(jù)所有房產(chǎn)價格計算得到修正體系數(shù)據(jù)，根據(jù)修正體系數(shù)據(jù)對基準(zhǔn)價進(jìn)行修正，得到需計算的房產(chǎn)價格。
[0059]本發(fā)明實施例3中，在實施例2的基礎(chǔ)上，所述步驟4.1具體包括:
[0060]步驟4.1.1:將數(shù)據(jù)庫中根據(jù)